文／王美珍　由银天下授权转载

你现在的家，适合老后居住吗？

近年来，诉求高龄者的服务型住宅的陆续推出，包括日胜生乐陶居、合勤共生宅、好好园馆、俊杰馆全龄养生宅.....等。

2023年更是市场的爆发年，包括声宝橘青春、基督教芥菜种会的附工作乐龄租赁住宅、​​台糖的银髮住宅、大毅高年级聚乐部、台湾房屋的亚洲健康智慧园区与国家级的信义区儿福A1公办都更案等，皆密集于该年动土、完工或启用。

根据台湾人寿和网路温度计2023公布的“台湾高龄友善大调查”，有近八成（76.8%）的民众支持“共享型养生村”，更有半数民众对于“退休后住养生村”保持肯定态度，此为相似的调查题目中，历年新高。

这大概是台湾第一次，从服务业到传统产业、从建商到非营利组织、乃至国营机构与政府单位，性质迥异的业态全都跨足加入的一个新战场。卫福部长薛瑞元如此评论，“银髮友善住宅，将是未来最大内需市场！”

独居高龄人数十年翻倍成长！“人生第三个家”需求大增

过往，台湾民众普遍皆有“在家养老”的观念，何以安土重迁的传统观念开始颠覆？

独居比例惊人成长，寻求家人外的生活支持是一大原因。

根据内政部不动产资讯平台2021年统计，65岁以上独居的宅数，从2012年的26.1万宅增加到49.9万宅，几乎十年翻倍成长，且全台独居宅数佔仅65岁高龄者宅数的比例，已高达76%。

 此外，即便是夫妇同住的家庭，新一代的熟龄族想法也开始转变。

60岁的退休教师王锦俐，这几年在网路上和熟龄网友组团，像旅行般共同探访全台合适的高龄宅。她回忆，“有次先生半夜肚子痛得很厉害，我不知是什么情况，叫救护车怕是小题大做，但又怕发生什么严重的事。可以预想将来若老老照顾，两个人都吃力。”

虽然和两个女儿的感情很好，但她想得很透彻。白天年轻人上班，自己仍需独自待在家。未来如自己需要请外籍看护照顾，也很难保证品质。不如趁现在还健康，可以挑选自己觉得老年合适的住所。

“人类史上寿命最长的现代，大家应该要有『三宅一生』”的观念！」参与多项高龄住宅研究案的教育部终身推展会委员林博文说，过去一生只有一宅，现在应该有三宅，第一是出生原生地的家，第二是成家立业的家。当空巢期后，房子不需要那么大，楼梯爬不动，也更需要社交关係，就要有第三个家可以支撑自己活到老。

日本政府的他山之石：与其长照花钱，不如从前端预防

事实上，高龄“服务住宅”的最大功能，不只是“住”的意义而已，更重要的是新的“服务”二字，得以提供长者生活支持的协助，积极面更具有健康促进、预防失能甚至快乐生活的意义。

高龄化走在台湾之先的日本，自2001年即颁布《高龄者住宅法》，以打造让长者安心居住的居住环境目的，明确鼓励附服务高龄者住宅兴建。

法令规範附服务高龄宅除了无障碍设计、各户实坪面积需大于25平方公尺外，更重要的是白天需有照护专家常驻于馆内，将“安危确认”与“生活谘询”列为必要服务。

这样的设计，除了可以解决高龄者的孤独与生活不便问题，在生活相谈的过程中，还能鼓励长者多参加活动，如有身体状况也可及早发现，提前就医。等于是帮社会提前织一张安全网，减轻之后的长照与医疗负担。

为了提供业者诱因、并减轻民众的居住负担，日本政府提供业者多项优惠，包括：补助从事建设与改建的业者、减免或抵税、可活用住宅金融支援机构的融资服务，甚至还製作了专门的租屋搜寻网站，输入地区、价位等，即可以轻易搜寻到仍有空房的租赁住宅，协助活络市场。

对此，台湾高龄产业创新发展协会高龄友善住宅委员会召集人柳智升有感而发，“台湾大部分想到高龄需求，都想到长照。但其实大部分的长者是都不用被照顾的，应该往前端想，如何从生活支持他们、可以自立自主？”

号称“全大最大地主”的台糖，因此决定把位于台南副都心的珍贵土地做此前瞻服务。台糖土地开发处长张荣吉表示，“国营企业担负社会责任，我们在中南部看到很多长者住在家里比较封闭、健康状况不好，兴建这个银髮住宅，可透过环境的设计，在身体还没变不好之前，让健康余命拉长。”

台湾挑战：收费仍在高金字塔族群，可透过公私协力降低土地成本

只是，浏览当前台湾的商业服务住宅，名称包括退休宅、乐活宅、共生宅、乐龄宅、全龄宅......命名内涵各异，有些主打饭店般的舒适享受，有些强调连结医疗资源与照顾需求，有些则强调乐活社交。

唯其共通之处在于，目标族群多半设定为富有退休族，部分入住的押金要上千万，每月租金不含三餐，价格区间大约在3万5千元至8万5千元之间，还有更高者。

其主要原因，除了台湾土地的取得和建造成本高，也牵涉到营运者的想像。一名建筑师私下表示，“有些业主大老闆只照着自己想像的老年生活去盖退休宅，其实里面很多设施根本一般人用不上，游泳池、温泉.....都会额外垫高成本。”

然而，全球先进国家随着高龄人口比例大增，高龄住宅也从原先的高端住宅设定转向中产阶级。美国高龄住宅新闻网（Senior Housing News)所发表的最新“高龄住宅2023趋势”中即指出，美国的高龄住宅市场正往中产阶级转向，以回应更广大的需求。总资产超过 740 亿美元​​Greystar房地产开发公司就是一例，旗下的中阶市场品牌“Album”不断扩增，朝向标準化的住宅迈进。

“对于战后婴儿潮世代来说，会寻求一个可以符合生活风格、可住得够久但又不会让他们破产的住宅，”该报告书如此说明。​​

“经营高龄住宅，要如何让住宅适切需求才是重点，而不只是侍奉老佛爷，”柳志升指出，台湾高龄服务住宅若要普遍发展，需要考量使用者的可负担性，以及经营的永续性。

如何提高使用者的可负担性？创新长照经营管理协会秘书长、资策会科技法律研究所资深分析师黄毓莹在2023年“高龄友善住宅”论坛中表示，欧洲许多银髮住宅多採“公私协力”的模式。以芬兰的多元照护社区“Keinukamari”为例，土地是由市政府、运输公司VC group和保险公司Pohjantahti Mutual共同持有，但住房是由老年住房基金会和AVARA芬兰公司开发，居家服务是市政府提供，公共照顾服务则是交给民营照护运营商。

“以前在讨论做高龄友善住宅时，往往因风险係数太高、回本时间太长，厂商投入意愿低。 但像欧洲这样，每个单位都承担一点风险，可以是一种解方，”黄毓莹说。

内政部政务次长花敬群说明，2023年10月刚动工的台北市信义儿福A1公办都更案，就是国家启动、公私协力的新实验，该案面积约0.88公顷，以国有地降低土地成本，建设方则由政府与投资者顺天建设签约，厂商除了做不动产开发，还需进行银髮友善社区的服务，300户住宅会有6成优先提供给65岁以上高龄者承租。如此分工下来，即可能是中产阶级能负担的价格。

大学退场可成另一种资源？运用外部资源创造共融社区是国外趋势

另一种价格亲民化的方法，是善用外部资源。“以前养生村或高龄社区，常是独立而封闭的一个区域，变成许多设施都要自己建立。但新的趋势是与社区共融，经营者应该想办法利用当地的资源，借力使力，不用什么都要自己雇人，槓桿操作更轻鬆。”黄毓莹分析。

以日本高龄租赁住宅最大供给户数的旭化成HOMES“Hebel Village”为例，选定的地点附近皆有医疗、运动与文化设施等场所，不需内建，将大幅降低租金费用。

旭化成HOMES高龄／中高层事业推进总部行销主任中村亚希表示，平均租金一房一厅每月12万日币起，两房两厅则是25万日币起，不但是一般上班族能负担得起的价格，“当鼓励长者往外走，也能让他们更多活动、身心更健康。”

此外，台湾面临少子化、许多私校面临退场，林博文认为，活化大学的空间也是一个方法，“学校本来就有学生宿舍，以后做推广教育，让让高龄者住进来，也能上大学的课，有何不可能？”

他以美国的“连结大学型退休社区”集合住宅（University-based Retirement Community，简称 UBRC）为例，除了能为健康、退休高龄者提供最基本的服务，如膳食、交通、谘询等，还会透过一些机制与校园的资源连结，创造一个支持性的、知性的环境，让校园中形成跨世代交流的作用。迄今，美国已有超过一百所与连结大学型退休社区，且数量仍在持续增加中。

台湾面临许多老旅馆经营困难，将老旧旅馆改建活化成全龄友善住宅，目前也已有业者尝试。位于台北市中山站和台北车站的“幸福久久窝”即採此种模式，除去早期土地开发与建设成本，仅保留最重要的打扫与生活相谈服务，可大幅拉低收费，每月租金可降至三万以内。

人类第一次！新品种服务业，整个社会要学会“识老”

不过，当市场真正兴起，未来最大的挑战将是“人”的服务品质。

因为，这是人类第一次，会由更多的年轻人服务这么多长者。林博文认为，“这不是旅馆管理、不是医院管理、也不是一般组织管理，而是管理高龄者，整个的社会教育要能『识老』”，要能了解老化的行为，才不会仇老。」

负责“幸福久久窝”服务营运的柳智升举例，曾有一位住民常会觉得馆内空气污染、有人进入房间，但如果是懂老、识老的服务人员，就会意识到这可能是失智的症状之一，当下需要的是引导注意力或是告知下属，而不会做错误处理。

然而，目前国内一般服务业普遍缺少这种对长者的认知。当未来服务住宅市场更多元，就需要更多相关人才。

此外，过去许多建商的思维可能是卖地最快，服务住宅多半只租不卖，回收期长，市场诱因可能不够。不过，合勤健康股份有限公司副总经理李柏宪已观察到市场已有改变， 愈来愈多非传统的开发商改变想法，希望土地长期持有、或做公办都更者，有做高龄服务将更能加值。

“就像以前台湾早年的房子，并没有物业、保全进来，但是因为使用者需要，就会出现。现在的使用者年纪愈来愈高，未来就会有需求把不同的服务弹性引入，”李柏宪说。

什么是超高龄社会的理想的住宅？如何从封闭到对外开放、从金字塔到普罗民众、从硬体建设到人的服务？一栋新的建筑，陪伴社会的期长至少50年。此刻台湾社会对家的新想像，正在改变的转捩点上。

（原文标题：银髮友善住宅将成最大内需市场！除了富裕老人，如何让中产阶级都住得起？）

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