如何写《合同的时效力》教你5招搞定！（精选5篇）

更新日期:2025-12-07 23:57

写作核心提示：

以下是一篇关于合同生效应注意事项的作文：
"合同生效：至关重要的事务"
合同，作为现代经济和社会交往中不可或缺的法律工具，是双方或多方约定权利义务的载体。一份合同能否产生法律效力，直接关系到当事人的切身利益和交易安全。因此，在合同订立过程中，明确并注意合同生效的相关事项，至关重要。这不仅是对自身权益的维护，也是对交易秩序的尊重。
撰写关于合同生效注意事项的作文，应重点围绕以下几个方面展开：
"一、 合同生效的基本要件："
首先，必须明确合同生效的基本法律条件。根据《中华人民共和国民法典》的规定，一个有效的合同通常需要满足以下几个核心要件：
1. "行为人具有相应的民事行为能力：" 签订合同的各方必须具备与其所从事的民事活动相适应的理解能力和自我控制能力。例如，完全民事行为能力人（通常指成年且精神健康的自然人）可以独立签订合同；限制民事行为能力人（如八周岁以上的未成年人）签订与其年龄、智力、精神健康状况相适应的合同，或经法定代理人同意、追认的合同方为有效；无民事行为能力人（如不满八周岁的未成年人或不能辨认自己行为的精神病人）所签订的合同通常无效。 2. "意思表示真实：" 合同是各方真实意愿的体现。如果存在欺诈、胁迫、重大误解等情形，导致当事人的意思表示并非发自内心，则

房屋买卖合同效力那点事儿

房屋买卖合同效力那点事儿

审理房屋买卖合同纠纷，首先要弄清楚合同的效力问题， 2012年出台的《买卖合同司法解释》第三条，用司法解释的方式再次明确了合同效力和物权效力的区分原则，不动产物权的变动只能在登记时生效，依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。

下面我谈下我对有些房屋买卖合同效力的看法：

一、房屋买卖合同能不能是口头合同问题。

依据《城市房地产管理法》第四十一条规定，“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”

《合同法》第十条规定，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式”。因此我国法律规定的房屋买卖合同的形式必须是书面形式。但我国《合同法》第三十六条同时还规定，“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”

因此，房屋买卖合同即使未采用书面形式，也并不必然导致合同无效。如买卖双方均实际履行了主要义务，买受人已交付了房款，并实际使用和占有了房屋，又没有其他违法行为，只是该买卖合同没有书面形式的，应认为买卖关系有效。

总结下就是，没有书面的房屋买卖合同，只是双方有口头的约定，因不符合法律关于不动产交易必须书面形式的要求，口头合同没有生效。但是双方已经按照口头合同实际履行的话，合同成立并生效。看起来我说的挺容易，你作为原告律师要证明双方曾经有过口头协议约定是要下功夫的，不然你怎么证明双方履行的是口头买卖合同而不是口头租赁合同。

二、房屋买卖合同能不能通过以数据电文的形式(是指以电子、光学、磁或者类似手段生成、发送、接收或者储存的信息)签定电子合同的问题。

根据我国《电子签名法》第3条第3款的规定，“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”的文书，不适用“电子签名、数据电文”。无疑排除了以“数据电文”为表现形式的房屋买卖合同。《合同法》第11条对数据电文的类型做了更明确的规定：“书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。随着时代的发展，数据电文的形式有了新的突破，出现了短信聊天记录、QQ聊天记录、微信聊天记录等新的表现形式，但说到底，他们均属于《电子签名法》上规定的数据电文形式合同(是指以电子、光学、磁或者类似手段生成、发送、接收或者储存的信息)。

总结下就是，不要用电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件、短信聊天记录、QQ聊天记录、微信聊天记录等作为证明房屋买卖合同存在并生效的证据。你重点举证的是双方有过什么样的约定，实际已经履行，回到口头合同的层面上就可以。只有数据电文的合同，没有实际履行，房屋买卖合同因为合同不符合法定的外在表现形式，根本就没有生效。

三、以夫妻共有财产出售为例，谈下房屋买卖合同部分共有人未签字，合同的效力问题。

依据《城市房地产管理法》第三十八第四款的规定，“下列房地产，不得转让，（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的”。在2012年《买卖合同司法解释》第三条出来以前，虽然有了《物权法》第15条确立的合同效力和物权效力的区分原则，但是很多法院还是用《城市房地产管理法》第三十八第四款的规定，认定没有其他共有人签字的合同是无效合同，这种情况在2012年《买卖合同司法解释》出台后就很少有人用这个理由认定合同无效了，但还是偶尔会碰见，我在2014年还是2015年的某一期《民事审判与参考》中就见一最高院法官还在使用这个理由认定合同无效。

1、夫妻一方出售夫妻共有房产，产权登记在出卖人一方名下。

依据物权法确认的物权公示公信原则，买受人不存在有和登记产权人有恶意串通，损害其他共有人的情节，该买卖合同是合法有效的。买受人在购买房产时，见到了房产证等相关证明文件和登记产权人签订买卖合同，已经尽到了合理的注意义务，不能强加给买受人要审核房产是不是存在代持约定或存在隐形共有人的审核义务，实际上他也审核不了，卖房人说没有结婚或离婚了难道就不交易了？

现在说这样的话好像很轻松，但2012年《买卖合同司法解释》出来以前，法院认定那叫一个混乱，碰见这样的官司原、被告律师还要就合同是不是有效论证一番，现在开庭我就不论证这玩意儿了，即便被告说无效我也懒得理会，因为已经有了共识2012年《买卖合同司法解释》第三条第一款的规定，即使出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者完全的处分权，但是其同买受人所签订的房屋买卖合同仍然有效。

此类的房屋买卖合同虽然依法成立并生效，但在没用完成过户登记前，没有签订合同的隐形共有人不同意继续履行合同的，属于《合同法》第110条第一款规定的“法律上或者事实上不能履行”，买受人只能追究登记权利人的违约责任，除非买受人有证据证明隐形共有人对买卖知情并同意履行，深圳法院在2015年认定的标准只是要求知情，我个人认为不单要求知情还要有证据证明其同意，比如有到场参与买卖合同的签订，或配合办理过合同某个程序的履行。只要求证明知情，不能表示人家就同意继续履行，他只有知情后才能表示同意不同意，知情但是不同意不行吗。

2、夫妻一方出售夫妻共有房产，产权登记在另一方名下，没有登记的一方签订的买卖合同。

依据合同相对性原则和《买卖合同司法解释》第三条第一款的规定，该买卖合同在签订合同的夫妻其中一方和买受人之间是合法有效的合同，对没有签字另外一方无法律约束力，其不同意继续履行，同样属于《合同法》第110条第一款规定的“法律上或者事实上不能履行”，买受人此时只能追究签约人的违约责任。

3、夫妻一方出售夫妻共有房产，产权登记在另一方名下，没有登记的一方以登记一方代理人的名义签订的买卖合同。

该合同属于效力待定的合同。要想合同有效需要登记产权人的签字追认或出具给一份委托书明确其是委托配偶签署的买卖合同。如果登记产权人不追认合同的效力，也不出具授权书，修正合同的效力。买受人只能追究签字人的缔约过失责任。法律依据合同法的第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。

4、产权人登记在夫妻双方名下，合同仅有夫或妻一方签署，另外一方未签署合同。

依据合同相对性原则和《买卖合同司法解释》第三条第一款的规定，该买卖合同在签订合同的夫妻其中一方和买受人之间是合法有效的合同，没有在合同上签字的另外一个产权登记人，若其不追认该合同，其不受该买卖合同的约束。同样属于合同法第110条第一款规定的“法律上或者事实上不能履行”，买受人只能追究签约人的违约责任。

5、产权人登记在夫妻双方名下，合同仅有夫或妻一方签署，签订的一方同时作为另外一方的代理人在合同上面签字。

我个人认为，该合同的主体是三方协议，因为其中一方没有签字或没有授权给另外一方，该合同效力待定。如果没有签字的一方不追认合同的效力，也不出具给另一方授权书，修正合同的效力。买受人只能追究签字方的缔约过失责任。法律依据合同法的第五十一条“ 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。

6、针对上述的这种3、5情形，房屋买卖合同到底是有效还是无效，关键看签字的夫或妻的一方是否构成表见代理，即买受人是否有足够的理由相应夫或妻的一方有另外一方的代理权。若构成表见代理，则合同合法有效，若不构成表见代理，则合同因为权利人不追认而无效。

根据合同法第49条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十三条的规定“合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权 ”。

四、持有公证委托书的受托人，在委托人死亡后或公证委托书被委托人撤销委托后，仍以委托人名义签订房屋买卖合同的效力问题。

受托人持有委托人的公证委托书，买受人因为看到了该份公证委托书而签订的买卖合同，符合《合同法》第49条有关表见代理的规定，构成表见代理，房屋买卖合同在买受人和产权人之间合法有效产生法律约束力，若委托人死亡的则其继承人受合同的约束。这就要求我们要十二分的小心出具公证委托书，不然可能给自己带来麻烦，有些中介看了我以前的文章提示出具公证委托书的风险，说我不食人间烟火，担心的多余，我要说的是，我说的只是可能在的法律问题，不一定每一个人都会碰见，但是你真的碰见了，倒八辈子血霉。

附件：

1、《物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

2、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

刑民交叉（35）案件中保证合同的效力认定与执行衔接研究

——入库案例：甘某诉李某某、刘某保证合同纠纷案

审理法院：北京市丰台区人民法院

案号：（2022）京0106民初18585号

入库编号：2024-08-2-104-001

关键词：保证合同 刑民并行 从合同 受害人权益保护

裁判要旨：

1.合同一方当事人刑事上构成诈骗罪，使另一方意思表示不真实；民事上构成欺诈，属于意思表示不真实一方享有撤销权的可撤销合同，并不必然导致相关联民事合同无效。被害人不行使撤销权，且不存在其他合同无效情形的，相关联民事合同有效，其请求保证人承担保证责任的，人民法院应予支持。

2.刑事与民事判决可以通过沟通和协调机制，借助网络信息科技有效解决执行过程中的重复受偿问题，即当被害人通过刑事判决责令退赔项所获得的款项，在民事判决执行中予以扣除，妥善解决刑事判决和民事判决的执行衔接。

一、案件事实与争议焦点

（一）基本事实概要

2018年7月底，原告甘某经被告刘某介绍结识被告李某某。李某某声称其系中央机关工作人员，并介绍自称“高级领导身边亲信”的沈某，称沈某有大量低价房产出售。基于此，甘某与李某某、刘某就购买一处房产达成意向，总价900万元。2018年8月31日，李某某、刘某共同向甘某出具《保证（担保）书》，承诺对涉案房产的过户承担无限连带责任担保，若无法过户则对600万元预付款承担连带还款责任。

甘某先后向李某某支付900万元。后经查明，沈某并非房屋所有权人，其仅系房屋承租人，通过李某某收取甘某500万元购房款，并向甘某退还300万元。2022年7月19日，沈某因合同诈骗罪被刑事判决认定诈骗甘某200万元（即实际收取500万元扣除已退还300万元），并被责令退赔该200万元。甘某遂提起本案民事诉讼，要求李某某、刘某对刑事判决未处理的剩余400万元（即其支付给李某某但李某某未转付沈某的400万元）承担连带保证责任。

（二）争议焦点归纳

1. 保证合同效力问题：在主合同一方（沈某）构成刑事诈骗的情况下，李某某、刘某出具的保证合同是否有效？
2. 保证期间问题：甘某提起本案诉讼是否已超过保证期间？
3. 保证责任范围问题：李某某、刘某的保证责任范围应如何界定？是否涵盖甘某支付给李某某但未被转交沈某的款项？
4. 刑民责任衔接问题：刑事判决已责令沈某退赔200万元，民事保证责任应如何与之协调，避免重复受偿？

二、法律分析：刑民交叉背景下保证合同的效力与责任界定

（一）刑民交叉案件中合同效力的独立性原则

本案核心在于厘清刑事犯罪与民事合同效力之间的关系。传统理论中存在“先刑后民”或“刑事吸收民事”的观点，但现代民法理论与司法实践日益强调刑事与民事法律关系的相对独立性。

1. 刑事诈骗不必然导致民事合同无效
根据《民法典》第143条、第146条、第148条，合同无效须具备法定情形，如违反法律强制性规定、违背公序良俗、虚假意思表示等。一方构成诈骗罪，在民法上通常对应欺诈行为，其法律效果是赋予受欺诈方撤销权（可撤销合同），而非当然无效。本案中，沈某的诈骗行为虽使甘某意思表示不真实，但甘某并未行使撤销权，故主合同（房屋买卖合同）仍为有效。作为从合同的保证合同，其效力依附于主合同，主合同有效且从合同本身无无效情形的，保证合同亦应认定为有效。

法院的认定遵循了“刑民并行”理念，即刑事判决认定犯罪事实，不影响民事法律关系依民法规则独立判断。这有助于保护交易安全、维护合同稳定性，避免因刑事犯罪过度冲击既有民事秩序。

2. 保证人独立意思表示的审查
保证合同是保证人与债权人之间的独立合意。本案中，无证据证明李某某、刘某与沈某存在诈骗共谋，亦无证据表明甘某在订立保证合同时知悉诈骗事实。因此，保证合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效。这体现了对善意债权人信赖利益的保护，也符合《民法典》关于保证合同成立要件的规定。

（二）保证期间的认定与起算

被告刘某辩称保证期间已过，法院未予支持。根据《民法典》第692条，保证期间自主债务履行期限届满之日起算。本案中，《保证（担保）书》约定的保证责任触发条件是“无法将房产过户至甘某名下”。甘某于2020年12月知晓房屋无法过户（权利受侵害），此时主债务履行已确定不能，保证期间开始起算。甘某于2022年8月9日提起诉讼，未超过法定保证期间。此认定体现了对保证期间起算点的实质判断，即以债权人知悉保证责任条件成就为基准，而非机械地以合同签订日或付款日为起算点。

（三）保证责任范围的限缩解释

法院对保证责任范围进行了精细界定，体现出司法实践在刑民交叉案件中对责任范围的审慎限缩。

1. 以实际诈骗金额为限
保证合同约定保证范围为“预付款600万元”。但刑事判决已查明，沈某实际仅取得500万元（其余100万元被李某某截留），且已退还300万元，故诈骗金额为200万元。法院认为，保证人仅应对沈某实际骗取并造成损失的款项承担保证责任，即500万元中未退还的200万元，但因该200万元已通过刑事退赔程序解决，故民事保证责任仅涉及剩余部分。

2. 区分保证责任与不当得利返还责任
甘某支付给李某某的900万元中，有400万元未被转交沈某。法院将其拆分为两部分：

• 100万元：属于预付款600万元中未被转交沈某的部分，但仍在保证合同约定的“预付款”范围内，故李某某、刘某应承担连带保证责任。
• 300万元：属于尾款，不在保证合同约定的“预付款”范围内，故仅由收款人李某某承担不当得利返还责任，刘某不承担连带责任。

这一区分体现了合同解释的严谨性，即保证责任须严格依据合同约定，不得随意扩张。同时，也厘清了保证责任与普通债务的界限，避免保证人承担过重风险。

（四）刑事退赔与民事责任的执行衔接

本案触及刑民交叉案件中的核心难题：执行协调。刑事判决责令沈某退赔200万元，民事判决判令李某某、刘某返还100万元，李某某单独返还300万元。为避免甘某重复受偿，法院在裁判理由中明确“刑事判决和民事判决的执行衔接”问题，即甘某通过刑事退赔获得的款项应在民事执行中予以扣除。

此做法符合“禁止重复受偿”原则，也体现了司法机关通过执行协调机制解决刑民责任竞合的实践智慧。借助信息化执行系统，可实现对被害人获赔情况的动态监控，确保民事执行不超出实际损失范围。

三、辩护思路总结与裁判要旨启示

（一）辩护思路归纳

1. 效力抗辩：在类似刑民交叉案件中，保证人可主张主合同因欺诈可撤销且未被撤销前仍有效，从而维系从合同效力；但若保证人自身涉嫌共谋或存在欺诈，则可能影响保证合同效力。
2. 范围抗辩：保证人应紧扣合同约定，主张责任范围限于合同明确约定的款项类型（如“预付款”），对于超出范围或未被实际用于主合同的款项，可主张不承担保证责任。
3. 期间抗辩：债权人应及时行使权利，保证人可审查债权人是否在知悉权利受损后及时主张，避免保证期间过。
4. 刑民衔接抗辩：若刑事退赔已覆盖部分损失，保证人可在民事案件中主张相应扣除，避免重复责任。

（二）裁判要旨的实践启示

1. 确立“刑民并行、效力独立”的审查原则：刑事犯罪不直接否定民事合同效力，应依据民法规则独立判断。这有助于稳定交易预期，避免刑事犯罪过度冲击民事关系。
2. 贯彻“被害人权益优先”的执行协调理念：通过执行环节的信息共享与款项抵扣，实现刑事退赔与民事赔偿的有序衔接，既保障被害人权益，又避免双重受偿。
3. 细化保证责任的界定方法：在刑民交叉案件中，应严格依据合同约定界定保证范围，区分保证责任与其它民事责任（如不当得利返还），实现责任承担的精确化。
4. 倡导“审慎审查”的交易指引：法院对甘某利息请求的驳回，提示民事主体在交易中应尽审慎注意义务，否则可能自行承担部分风险。

结语
本案通过精细的法律适用与逻辑论证，清晰展现了刑民交叉案件中保证合同效力认定、责任范围界定及执行衔接的裁判逻辑。其裁判要旨不仅对类案审理具有指导意义，也为民事主体在复杂交易中规范担保行为、防范法律风险提供了重要参考。在刑民交叉案件日益增多的背景下，本案所彰显的“刑民并行、协调执行”理念，将成为平衡刑事打击与民事救济、维护交易安全与公平的重要司法范式。

游涛，资深法律工作者，中国法学会案例法学研究会理事，公安大学本科、硕士，人民大学刑法学博士，曾任北京市某法院刑庭庭长，曾任某网络科技（直播、娱乐社交）上市公司集团安全总监。

业务领域：网络犯罪、金融犯罪、职务犯罪、知识产权犯罪、电信诈骗等刑事法律服务，以及数据、直播、娱乐社交等领域合规建设。

从事审判工作十九年，曾借调最高法院工作。除指导大量案件外，还亲自办理1500余件各类刑事案件，“数据”“爬虫”“外挂”“快播”等部分案件被确定为最高检指导性案例、全国十大刑事案件或北京法院参阅案例。还为包括上市公司在内的多家企业完成全面合规体系建设以及数据安全、商业秘密、网络游戏、直播、1v1、语音房等专项合规。

多次受国家法官学院、检察官学院、公安部、司法部的，为全国各地法官、检察官、警官、律师授课；多次受北大、清华等高校讲座；连续十届担任北京市高校模拟法庭竞赛评委。在《政治与法律》等法学核心期刊发表论文十余篇，在《人民法院案例选》《刑事审判参考》等发表案例分析二十余篇，专著《普通诈骗罪研究》。

金川，北京君合律师事务所执业律师

职业资格：具有中国律师执业资格，现为中华全国律师协会会员

业务领域: 民商事诉讼 国内仲裁 破产重组 保险纠纷 职务犯罪

工作经历：曾在北京某法院工作十四年，曾在民、商事审判庭、劳动争议庭历任审判员、审判长、副庭长，分管重大疑难及新型案件的审理及全庭案件的审核。长期从事民商事法律实务及研究工作。撰写的多篇判决书及论文在国家级法律刊物发表，常年在北京大学、政法大学、外交学院、司法局、律师协会进行专题讲座。因业绩突出，先后荣获两次个人三等功、两次集体三等功、一次市级优秀法官及多次院级嘉奖，有一定的社会影响。

金川律师 2013年加入君合后，主要从事诉讼仲裁、破产重整业务与保险纠纷。擅长合同纠纷、公司争议、产品责任、建设工程、劳动纠纷、婚姻家庭等领域的争议解决。金川律师同时为跨国公司和大型企业提供日常法律服务，在企业合规审查、重大项目法律风险评估、职务犯罪等方面有丰富经验。

教育背景：于2001年获外交学院国际法法学学士;2007年获对外经贸大学民商法专业法学硕士学位。