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更新日期:2025-12-08 07:43

写作核心提示：

这是一篇关于房款合同及其注意事项的作文：
"房款合同：筑家基石，审慎对待"
对于许多人而言，购买房产是人生中最重要的投资之一，它不仅关乎巨额资金，更承载着对未来的期许与安身立命的梦想。而在整个购房流程中，房款合同（通常指《商品房买卖合同》或类似名称的文件）无疑是具有法律约束力的核心文件，它明确了买卖双方的权利与义务，是保障交易安全、解决潜在纠纷的基石。因此，在签署这份合同之前，必须对其内容进行细致审阅，并注意一系列关键事项。
"首先，合同主体信息的准确无误至关重要。" 必须清晰核对合同中买卖双方的姓名（或名称）、身份证号码（或统一社会信用代码）、联系方式、地址等信息的真实性和完整性。确保签约人具有相应的民事行为能力，特别是如果是公司购买，需核实其资质和授权。任何信息的错误都可能导致合同效力问题，为日后的履行埋下隐患。
"其次，房屋基本信息的明确具体是合同的核心内容。" 这包括但不限于房屋的准确地址、面积（套内面积、公摊面积、建筑面积）、户型结构、楼层、朝向等。务必与房产证（或购房合同预告登记证明）上的信息一致。对于面积，要特别关注套内面积和公摊面积的比例，以及公摊部分的具体范围。此外，房屋的权

商品房预约合同和本约合同的区分

2024年2月，最高人民法院建设的权威统一类案检索平台“人民法院案例库”正式上线并面向社会开放。现开设专栏对河南法院被收录案件予以推介，以期更好推动法律正确统一适用，促进矛盾纠纷诉前化解，助力定分止争，促推完善社会治理。

某房地产开发有限公司诉张某确认合同无效纠纷案

——商品房预约合同和本约合同的区分

基本案情

原告某房地产开发有限公司诉称：2014年5月10日，其公司与张某签订《房屋认购协议书》，协议约定张某购买其公司开发的位于洪河大道西段的某处房屋，总房款为433104元，待出卖人取得商品房预售许可证后签订《商品房买卖合同》。因该协议书具备了双方当事人的基本情况、商品房的基本情况等商品房买卖合同的主要内容，该认购协议书书名为预约实为本约，该认购协议书应认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，该协议应认定无效。请求法院判令：一、依法确认原告与被告签订的《房屋认购协议书》无效。二、本案诉讼费由被告承担。

张某辩称：某房地产开发有限公司请求确认双方于2014年5月10日签订的商品房认购协议书无效缺乏事实依据和法律依据，应予驳回。双方2014年5月10日签订的《房屋认购协议书》系双方当事人约定在一定期限内签订商品房买卖合同。该认购协议书属于预约合同，尚不属于商品房买卖合同或商品房预售合同，不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释》第二条的规定。

法院经审理查明：2014年5月10日，（买受人）张某与（出卖人）某房地产开发有限公司签订《房屋认购协议书》，约定：第一条 基本情况：（一）买受人所购买的商品房为出卖人所开发的位于洪河大道西段xx项目中的第x幢x单元x层x号房；（二）该商品房的用途为：住宅，房屋建筑面积约119.05平方米……；第二条 价款与付款方式：（一）该商品房按照建筑面积计价，单价为3638.00元/m2，总房款为433104元；（二 )出卖人同意买受人按照工程分期付款，买受人应支付总房款的50%（含认购金），计220000元人民币；第三条 商品房买卖合同签订：待出卖人取得《商品房预售许可证》后，自出卖人通知之日起7日内，乙方应携带身份证件前往售楼处缴纳余款，签订《商品房买卖合同》，并缴纳相关部门规定的费用；第四条 逾期违约责任：买受人未在第三条约定的期限内与出卖人签订《商品房买卖合同》的，出卖人有权解除本协议书。出卖人解除本协议书，扣除买受人所认购房屋总房款的10%作为违约金，出卖人有权将该房另行出售给第三方……；第六条 交房时间约定：出卖人应当在买受人签订本协议书之日起30个月，将本协议约定的房屋交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除本协议或变更协议外，出卖人可以据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的……；第八条 双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自动终止，本协议终止后按双方签订的《商品房买卖合同》继续履行……。协议签订后，张某依约支付房款220000元。双方签订《房屋认购协议书》时，某房地产开发有限公司未取得商品房预售许可证，后案涉房屋所在土地经竞拍被他人拍得。

驻马店市驿城区人民法院于2022年8月18日作出（2022）豫1702民初 8071号民事判决，确认原告某房地产开发有限公司与被告张某于2014年 5月10日签订的《房屋认购协议书》无效。宣判后，张某提出上诉。驻马 店市中级人民法院于2023年2月10日作出（2022）豫17民终4584号民事判决，判决：一、撤销驻马店市驿城区人民法院（2022）豫1702民初8071号民事判决；二、驳回某房地产开发有限公司的诉讼请求。

裁判理由

法院生效裁判认为，某房地产开发有限公司与张某签订的《房屋认购协议书》对房屋位置、价款、付款方式、交房时间等进行了约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，但《房屋认购协议书》第三条约定：待出卖人取得《商品房预售许可证》后，自出卖人通知之日起7日内，乙方应携带身份证前往售楼处缴纳余款，签订《商品房买卖合同》，并缴纳相关部门规定的费用。第八条约定：双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自动终止。本协议终止后按双方签订的《商品房买卖合同》继续履行权利义务。从双方的上述约定来看，双方有明确将来订立本约的约定，应当尊重当事人的意思表示，即案涉《房屋认购协议书》 属于预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的《商品房预售合同》属于本约合同。本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定。《房屋认购协议书》系双方当事人的 真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。综上，某房地产开发有限公司以未取得商品房预售许可证为由请求确认案涉《房屋认购协议书》无效没有事实和法律依据，应当驳回其诉讼请求。

裁判要旨

1.判断商品房认购协议是预约合同还是本约合同，最根本的标准是当事人的意思表示，如当事人明确约定合同为预约合同，将来还要订立本约合同，即使预约合同内容具备本约合同的内容，也应认定为预约合同。

2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条应理解为补充性规范，在当事人对合同性质约定不明且存在争议时，可以依据该条的规定作出认定。

关联索引

《中华人民共和国民法典》第495条

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第5条

一审：驻马店市驿城区人民法院（2022）豫1702民初8071号民事判决（2022年8月18日）

二审：驻马店市中级人民法院（2022）豫17民终4584号民事判决（2023年2月10日）

来 源：人民法院案例库

商品房定购协议的效力和性质怎么认定

商品房定购协议（又称“订购书”“预购书”）是商品房买卖中常见的协议形式，其效力与性质认定需结合《民法典》对“预约合同”的定义（《民法典》第495条）、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正，以下简称《商品房解释》）第5条的“本约转化规则”，以及协议内容、履行情况、当事人真实意思综合判断。核心逻辑是“区分预约与本约”，并审查合同效力要件（《民法典》总则编）。以下从性质认定、效力判断、实践规则三方面展开分析：

一、性质认定：预约合同与本约合同的区分

商品房定购协议的性质取决于其是否直接设定商品房买卖的核心权利义务，即属于“预约”（约定将来订立本约）还是“本约”（直接设定买卖关系）。认定标准需结合《民法典》第495条（预约合同定义）、《商品房解释》第5条（本约转化规则）及《全国法院民商事审判工作会议纪要》（《九民纪要》）第71条（预约与本约区分）。

1. 认定为“预约合同”的情形

若定购协议仅约定“将来订立正式商品房买卖合同”，未具备本约主要内容，且未实际履行本约义务，则为预约合同。核心特征：

• 内容：仅约定定购资格（如“缴纳定金保留房源”）、优惠条件（如“定购价较散客低5%”）、选房规则（如“按定金缴纳顺序选房”）、定金金额（如“定购金10万元”）、订约时间（如“30日内签订正式合同”）等，未明确房屋位置、价款、交付日期、产权登记等本约核心条款；
• 履行：买受人仅支付定金或意向金（未支付房款），开发商仅“预留房源”，未实际交付房屋或办理产权登记；
• 意思：协议明确约定“本协议为定购意向书，双方应于XX日前订立《商品房买卖合同》”，体现“订约合意”而非“履约合意”。

示例：某楼盘定购协议约定“买受人支付5万元定购金，开发商为其保留XX栋301室房源，30日内签订正式买卖合同”。此时协议为预约合同，违约方需承担“双倍返还定金”的预约责任（《民法典》第495条）。

2. 认定为“本约合同（商品房买卖合同）”的情形

若定购协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的本约主要内容（13项核心条款，详见下表），且开发商已收受购房款（全部或部分），则转化为本约合同（直接适用商品房买卖规则）。核心特征：

• 内容完备：明确约定房屋位置（如“XX小区5栋2单元301室”）、面积（89㎡）、户型（三室一厅）、总价款（含定购优惠价120万元）、付款方式（首付40万元+按揭80万元）、交付日期（2025年12月31日）、产权登记责任（交付后90日内办证）、违约责任（逾期交房按日万分之五支付违约金）等；
• 实际履行：买受人已支付大部分房款（如超过总价款50%）或全部房款，开发商已收受并开具收据；
• 意思真实：协议未约定“将来订约”，直接表述为“定购合同”“购房协议”，体现“履约合意”。

法律依据：《商品房解释》第5条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”

示例：定购协议约定“买受人购买XX小区5栋2单元301室，总价120万元（定购价），首付40万元已支付，剩余80万元按揭，2025年12月交付，逾期交房按日万分之五支付违约金”。此时协议具备本约主要内容且已收受房款，应认定为商品房买卖合同（本约）。

二、效力判断：有效、无效与可撤销的情形

定购协议的效力需符合《民法典》第143条（民事法律行为有效要件）及房地产特殊规范（如预售许可、土地性质），核心审查主体适格、内容合法、意思表示真实、不损害公共利益。

1. 有效情形（最常见）

• 主体适格：开发商具备房地产开发资质（《房地产开发企业资质证书》），买受人为完全民事行为能力人；
• 内容合法：
• 房屋为合法建筑（已取得《建设工程规划许可证》《国有土地使用证》），土地性质为国有出让土地（或集体经营性建设用地入市合法）；
• 若为预售房屋，开发商已取得《商品房预售许可证》（或起诉前取得，《商品房解释》第2条）；
• 定购优惠不违反强制性规定（如不规避限购政策、不虚假宣传“零首付”）；
• 意思表示真实：协议系双方自愿签订，无欺诈、胁迫、恶意串通（如开发商与中介勾结虚增定购量骗贷）；
• 不损害公共利益：定购规模未扰乱房地产市场秩序（如不涉及“炒房团”囤积房源）。

2. 无效情形

• 违反法律、行政法规效力性强制性规定：
• 开发商未取得预售许可证且起诉前仍未取得（《商品房解释》第2条）；
• 房屋为违法建筑（如占用耕地、超规划面积，违反《城乡规划法》第64条）；
• 集体土地房屋（如宅基地房）向非本集体成员定购（违反《土地管理法》第62条“流转限制”）；
• 虚假意思表示：名为“定购”实为借贷（如“买受人支付定购金，开发商到期还本付息，逾期房屋归买受人”，实为民间借贷，《民间借贷规定》第23条）；
• 恶意串通损害他人利益：开发商与买受人串通，以定购名义规避限购政策或转移资产（如逃避债务）；
• 违背公序良俗：定购协议约定“买受人需放弃诉权”“开发商可单方变更优惠”等不公平条款（《民法典》第153条第2款）。

3. 可撤销情形

• 欺诈：开发商故意隐瞒房屋抵押、查封、质量问题（如“凶宅”）或虚假宣传定购优惠（如“原价200万，定购价150万”实则虚标原价）；
• 胁迫：开发商以“不定购则不售”威胁买受人签订协议；
• 显失公平：定购协议约定“买受人支付全款后，开发商可无限期延迟交房”（权利义务严重失衡，《民法典》第151条）。

三、实践规则：特殊问题与司法共识

1. 定金的处理（预约合同的违约责任）

若定购协议被认定为预约合同，买受人违约（如拒绝签订本约），开发商可没收定金；开发商违约（如将房屋另售），需双倍返还定金（《民法典》第586条）。

若定购协议被认定为本约合同，定金转化为购房款，违约方需承担本约违约责任（如继续履行、支付违约金、赔偿损失，《民法典》第577条）。

2. 预售许可证对效力的影响

• 未取得预售许可证：定购协议（本约）起诉前仍未取得的，无效（《商品房解释》第2条）；但起诉前取得的，可认定有效。
• 预约合同：即使未取得预售许可证，预约合同本身有效（因预约不直接涉及房屋销售，仅约定订约义务），但开发商无法履行订约义务（如未取得预售许可证无法签订本约）的，需承担预约违约责任（如返还定金）。

3. “名为定购实为炒房”的效力

若买受人以投资为目的（如购买多套房屋短期转售），且协议约定“禁止自住、必须转售”，可能因违背“房住不炒”政策被认定为“以合法形式掩盖非法目的”（《民法典》第146条），协议无效（司法实践中对“炒房”协议从严审查）。

4. 格式条款的效力

开发商提供的定购协议若含免除自身责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利的格式条款（如“开发商可单方变更定购价”“买受人不得退房”），且未提示说明的，该条款无效（《民法典》第496-498条）。

四、法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》：
2. 第143条（民事法律行为有效要件）、第146条（虚假意思表示）、第151条（显失公平）、第153条（违反强制性规定/公序良俗）、第154条（恶意串通）、第495条（预约合同定义）、第586条（定金罚则）、第577条（违约责任）；
3. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）：
4. 第1条（适用范围）、第2条（预售许可证效力）、第5条（认购协议转化为本约）；
5. 《商品房销售管理办法》（2001年）：第16条（商品房买卖合同主要内容）；
6. 《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）：第71条（预约与本约区分）；
7. 《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019修正）：第38条（商品房预售条件）。

结论

商品房定购协议的性质与效力需“实质重于形式”审查：

• 性质：若仅约定“将来订约”且未实际履行本约义务，为预约合同（适用《民法典》第495条，违约责任以定金罚则为主）；若具备本约主要内容（《商品房销售管理办法》第16条）且开发商已收受购房款，为本约合同（商品房买卖合同）（适用《商品房解释》，违约责任包括继续履行、违约金、赔偿损失）。
• 效力：主体适格、内容合法、意思表示真实的协议有效；违反效力性强制性规定（如无预售许可证）、虚假意思表示、恶意串通的无效；存在欺诈、胁迫、显失公平的可撤销。

实务建议：买受人签订定购协议前，应核查开发商预售许可证（若为预售）、房屋合法性（是否抵押/查封），要求协议明确“本约条款”（如房屋详情、价款、交付时间），保留付款凭证；遇纠纷时，先区分“预约”与“本约”，再按对应规则主张权利。