3招搞定《地产研发工作总结》写作。（精选5篇）

更新日期:2025-12-08 09:26

写作核心提示：

撰写一份关于地产研发工作总结的作文时，需要注意以下几个关键事项，以确保总结内容清晰、专业、有价值：
"1. 明确总结的目的和受众 (Define Purpose and Audience):"
"目的:" 你写这份总结是为了什么？是为了向上级汇报进展、申请资源、内部知识分享，还是为了复盘经验教训？明确目的有助于你确定内容的侧重点和深度。 "受众:" 谁会阅读这份总结？是直属领导、项目团队、公司高层，还是外部合作方？不同的受众关注点不同（例如，领导可能更关注成果和效益，团队可能更关注过程和问题）。根据受众调整语言风格、专业术语的使用和信息的详略程度。
"2. 结构清晰，逻辑严谨 (Clear Structure and Logical Flow):"
"标准结构:" "标题:" 简洁明了，如“XX项目/年度 地产研发工作总结”。 "引言/概述 (Introduction/Overview):" 简要说明总结的时间范围、核心目标、整体研发工作概况和主要结论。 "主要工作内容与过程 (Key Activities and Process):" 按项目、按阶段或按研发方向（如产品创新、技术探索、成本优化、市场研究等）分点列出具体做了哪些研发工作。 描述工作的执行过程，包括采用

房地产开发企业的增值税总结

与一般企业销售货物相比，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，其增值税的征收管理具有特殊性。房地产行业的开发周期长，涉及金额大，同时涉税风险高，在此作出如下梳理：

什么是自行开发？

自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，也属于销售自行开发的房地产项目。

一般纳税人还是小规模纳税人？

增值税的纳税义务人区分为一般纳税人和小规模纳税人：自2018年5月1日起，统一为年应征增值税销售额500万元及以下，为小规模纳税人；年应税销售额在500万元以上，为一般纳税人。

房地产开发企业一般来说都是一般纳税人，年应税销售额500万的标准是太容易达到了。

新项目还是老项目？

房地产老项目，是指：　

(一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目

(二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

房地产新项目，就是2016年4月30日之后的房地产项目。

一般计税还是简易计税？

房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产新项目必须选择一般计税。

房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目可选择一般计税，也可选择简易计税，一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

然而，房地产开发企业中的小规模纳税人无论销售房地产老项目还是新项目，都只能选择简易计税。

一般计税的税率是9%，简易计税的征收率是5%。

销售额如何计算？

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)

当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，并且应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。

然而，简易计税的销售额是不允许扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款，即取得的全部价款和价外费用直接作为销售额。

销售额的计算公式如下：

销售额=全部价款和价外费用÷(1+5%)

什么是支付的土地价款？

扣除的“向政府部门支付的土地价款”，包括：

1.土地受让人（房地产企业）：①向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用；②土地前期开发费用；③土地出让收益等。

2.向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。在实务中，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

3.房企（联合体）拿地，让项目公司开发：

房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合条件的（条件如下），可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

(1)房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司。

(2)政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变。

(3)项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

由于拿地的主体与项目开发的主体是两个不同的主体的，必须同时满足以上三个条件，否则将影响增值税的差额计算缴纳。

预收房款如何预缴税款？

房地产开发企业在办理《商品房预售许可证》之后，便可以进行商品房预售，取得预收款应预缴增值税。

房地产开发企业中的一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款。

应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%

适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；

适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

房地产开发企业中的小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，应在取得预收款的次月纳税申报期或主管税务机关核定的纳税期限向主管税务机关预缴税款。

应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷(1+5%)×3%

注意：不论是房地产开发企业中的一般纳税人还是小规模纳税人，在取得预收款预缴增值税时，都不允许扣除土地价款，也不允许抵扣进项税额。

预收款包括分期取得的预收款(首付+按揭+尾款)、全款取得的预收款。定金属于预收款；诚意金、认筹金和订金不属于预收款。

房地产开发企业收到预收款时，未达到纳税义务发生时间，应按照销售额的3%预缴增值税，填报《增值税预缴税款表》。

预收房款如何开具发票？

“未发生销售行为的不征税项目”，是用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。

“未发生销售行为的不征税项目”下设601 “预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603 “已申报缴纳营业税未开票补开票”。

使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。

根据上述规定，房地产企业收到预收款应使用“未发生销售行为的不征税项目”编码开具“销售自行开发的房地产项目预收款”的普通发票，发票税率栏应填写“不征税”。

房地产开发企业销售商品房达到增值税纳税义务发生时间需要开具带税率的发票，一般会将原来开具的不征税发票从业主手中收回，但是否需要红冲，国家层面上并没有明确的规定。

何时进行纳税申报？

按照《营业税改征增值税试点实施办法》(财税36号文件）第四十五条规定的增值税纳税义务发生时间：

纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；

未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

一个前提：发生应税行为。

三个时点：一是收讫销售款；二是取得索取销售款凭据；二是先开具发票（预收款发票除外）。

以上是增值税纳税义务发生时间的一般规定，由于房地产开发行业的特殊性，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，基本形成以房地产开发公司将不动产交付给买受人的当天为确认原则。

湖北省局曾明确，“在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。”

鉴于目前的房地产开发行业现状，由于房企资金紧张和经营困难，导致实际交房时间大概率是迟于合同约定时间。

实务中，全款购房的业主、分期付款购房的业主、按揭贷款购房的业主会在付清全额购房款后，在交房之前，以提取住房公积金、办理房产证或者落户等理由要求房企开具“正式”发票，如果房企按照业主要求开具了发票，那我们所说的增值税纳税义务就发生了，尽管还没有交房。

如何进行纳税申报？

房地产开发企业销售商品房达到了增值税纳税义务发生时间，就要进行纳税申报了。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，以当期销售额和9%的适用税率计算当期应纳税额。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额。

小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额。

如何开具“正式”发票？

对于房地产开发企业销售额中扣除土地价款，未规定不得全额开具增值税发票，既然没有政策规定不能全额开具增值税发票，依据“法无禁止即可为”的原则，就可以全额开具增值税专用发票。

1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目：

（1）自行开具增值税专用发票；

（2）向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。

2.小规模纳税人销售自行开发的房地产项目：

（1）自行开具增值税普通发票，或向主管税务机关申请代开增值税专用发票。

（2）向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。

从政策规定来分析，国家税务总局公告2016年第14号《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》、财税47号《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》以及财税36号《营业税改征增值税试点实施办法》等相关文件，均没有规定不能开具增值税专用发票，也没有规定不能全额开票。

同时，国家税务总局公告23号《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》第四条第(二)项规定：

按照现行政策规定，适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的(财政部、税务总局另有规定的除外)，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能开具发票。

大家注意，通过差额征税开票功能开票，是要同时具备两个条件“适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的”。从这个条款也可以看出，并不是差额征税就一定是差额开具增值税发票。

以上，希望对你有所帮助。

房地产销售工作总结

一、过往工作成效

1. 业绩目标有序达成。聚焦项目户型优势、区位配套、性价比及购房政策，精准梳理房源核心卖点，主动推进客源拓展与成交转化，通过线下商圈拓客、社区推广、老客户维护回访、线上房产平台运营、社群引流等多渠道积累意向客户，细致做好客户分级分类管理；带看环节全程专业讲解，清晰解答房源细节、交付标准、产权办理、贷款流程等客户疑问，高效推进洽谈议价、合同签订全流程，按时完成阶段性销售指标，累计促成多笔成交，助力项目房源去化，同时积累优质老客户资源，促成多单老带新成交，提升业绩增量。

2. 客户服务提质增效。坚持以客户需求为核心，建立完善客户信息台账，详细记录客户购房偏好、预算、意向户型及跟进进度，做到精准对接；签约后全程跟进产权办理、贷款审批、交房筹备等后续事宜，及时同步流程节点，主动协调解决客户手续办理中的难点问题，减少客户沟通成本；日常定期回访成交客户与意向客户，反馈项目最新动态，耐心回应后续咨询，提升客户满意度与认可度，树立良好服务口碑。

3. 业务能力稳步提升。主动钻研项目详情，熟练掌握房源参数、周边配套（教育、医疗、交通、商业）及项目规划前景，同时常态化了解行业政策（限购、限贷、契税优惠等）、金融贷款细则，夯实业务基础；总结带看、洽谈中的实战经验，优化沟通话术与成交技巧，能根据客户需求精准匹配房源，提升洽谈转化率，保障销售工作有序推进。

二、工作存在不足

1. 客源拓展维度较窄。客源获取过度依赖线下拓客与老带新，线上推广力度不足，仅局限于单一房产平台发布信息，短视频、直播引流、同城话题运营等线上渠道未充分开发，线上客源挖掘效果差；异业联动、政企合作等新型拓客方式尝试较少，客源储备结构单一，旺季过后易出现意向客户断层，影响后续业绩推进。

2. 洽谈转化效率偏低。面对客户议价纠结、房源顾虑（如户型瑕疵、区位担忧）、购房决策犹豫等场景，应对话术不够灵活，未能精准直击客户核心诉求，化解顾虑的针对性不强；对客户需求预判不够深入，部分带看仅匹配表面需求，未挖掘潜在购房诉求，且带看后跟进不及时，缺乏持续跟进节奏，导致意向客户流失率较高，成交转化效率不足。

3. 专业储备不够全面。对房产行业最新政策、区域楼市动态、金融贷款（不同银行利率、审批要求、还款方式）、税费计算细则等专业知识掌握不够透彻，面对客户复杂咨询时回应不够专业精准，甚至出现解答偏差；对周边竞品项目（户型、价格、优惠政策、去化节奏）调研不深入，对比分析时难以清晰凸显本项目核心竞争力，影响客户决策倾向。

4. 客户维护深度不足。对意向客户仅聚焦成交推进，缺乏个性化关怀，未根据客户需求推送针对性项目信息；对成交客户后续维护频次低，仅在节点性时段简单回访，未建立长期维护机制，老客户粘性不足，老带新转化潜力未充分挖掘，客户资源复用率偏低。

三、改善措施

1. 拓宽拓客渠道，充实客源储备。加大线上推广投入，深耕短视频平台、同城房产社群、直播引流等线上场景，定期发布房源实拍、配套解析、购房攻略等优质内容，吸引线上意向客户；主动拓展异业合作（如装修公司、家居卖场、银行网点），搭建联动拓客机制，共享客户资源；巩固线下拓客成果，新增政企单位合作、社区公益活动植入等方式，多维度挖掘客源，优化客源结构，避免客源断层。

2. 优化洽谈策略，提升转化效率。梳理客户常见顾虑、议价场景及流失原因，针对性打磨应对话术，强化核心卖点输出，精准化解客户犹豫心理；带看前提前深度沟通，挖掘客户潜在购房诉求（如学区需求、改善型空间需求），精准匹配适配房源；制定带看后跟进计划，按12小时内初访、3天内复访、每周定期回访的节奏持续跟进，强化客户意向，降低流失率，提升成交转化效率。

3. 补全专业短板，强化竞争优势。制定系统学习计划，定期研读行业最新政策、区域楼市动态、金融贷款细则及税费计算标准，梳理核心知识点并熟练掌握，确保精准专业回应客户各类咨询；每周常态化调研周边竞品项目，全面对比户型、价格、优惠、配套等优劣势，提炼本项目差异化核心竞争力，洽谈时精准对比输出，引导客户认可项目价值。

4. 深化客户维护，激活资源潜力。优化客户分级维护机制，对意向客户按意向程度分类，推送个性化项目信息与购房建议，增强客户关注度；完善成交客户长期维护体系，除节点回访外，新增生日祝福、居住相关福利推送、项目后续增值服务告知等关怀内容，提升老客户粘性；制定老带新激励引导方案，主动告知老客户推荐福利，挖掘老带新转化潜力，提升客户资源复用率。