写一篇《贷款房转让合同》小技巧（精选5篇）

更新日期:2025-12-08 09:58

写作核心提示：

这是一篇关于签订贷款房转让合同时需要注意的事项的作文：
"贷款房转让合同：签订时必须注意的关键事项"
随着房地产市场的活跃，贷款房转让已成为一种常见的交易形式。然而，相较于全款购房，贷款房的转让过程更为复杂，涉及更多的法律环节和潜在风险。因此，在签订贷款房转让合同时，买卖双方都应保持高度警惕，仔细审阅合同条款，注意以下关键事项，以保障自身权益，确保交易顺利进行。
"一、 核实房屋与贷款基本状况"
签订合同前，最基础也是最重要的一步是全面核实房屋及贷款的基本信息。
1. "房屋信息确认"：确保房屋的产权清晰，无查封、冻结、抵押或其他权利限制。核对房产证（不动产权证书）信息与转让标的物是否一致，确认房屋面积、结构、朝向等与描述相符。 2. "贷款信息确认"：这是贷款房转让的核心。必须向银行核实： "贷款余额"：了解当前剩余的贷款本金数额。 "贷款期限"：剩余的还款年限。 "月供情况"：每月的还款金额。 "还款方式"：等额本息或等额本金。 "提前还款规定"：了解银行关于提前部分或全部还款的政策、所需手续及是否产生违约金。
"二、

商品房买卖合同解除后按揭合同是否存续的效力认定

商品房买卖合同（尤其是预售合同）解除后，按揭合同（即《商品房担保贷款合同》）是否存续的效力认定，需结合合同牵连性、解除原因及司法解释特殊规则综合判断。核心结论是：若商品房买卖合同因开发商责任解除，按揭合同的目的无法实现，应随之解除（不再存续）；若因购房者责任解除，按揭合同可能继续存续，购房者仍需承担还款责任。以下从法律依据、效力认定规则、实践处理三方面展开分析：

一、核心法律依据：“预售合同—按揭合同”的牵连性与解除规则

商品房买卖中的“按揭合同”（全称《商品房担保贷款合同》）是为履行《商品房买卖合同》（主合同）而设立的从合同，其目的在于通过银行贷款支付购房款，最终实现“购房者取得房屋”的主合同目的。两者的牵连性决定了主合同解除后，从合同的命运需根据主合同解除的原因判定。

关键法律依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正，以下简称《商品房买卖合同解释》）：

• 第20条（按揭合同解除条件）：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”
• 第21条（解除后的责任承担）：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

同时，《民法典》第563条（合同法定解除情形）第4项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，及第566条（合同解除后果）“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施”亦构成基础规则。

二、效力认定规则：“是否存续”取决于主合同解除原因

按揭合同是否存续（即是否解除），需区分商品房买卖合同的解除原因（开发商责任vs.购房者责任）：

1. 因开发商责任解除商品房买卖合同：按揭合同应解除（不再存续）

适用情形：开发商存在根本违约行为（如逾期交房超过约定期限、房屋质量不合格无法居住、无法办理产权证、一房二卖等），导致购房者行使法定解除权（《民法典》第563条）。

效力认定：

• 按揭合同目的无法实现：主合同（商品房买卖合同）解除后，购房者无法取得房屋，按揭合同的“资金用途”（支付购房款）失去基础，继续履行合同对购房者无意义（《民法典》第563条第4项）。
• 当事人可请求解除按揭合同：购房者（借款人）或银行（贷款人）均可请求法院解除按揭合同（《商品房买卖合同解释》第20条）。实践中，购房者是主要请求主体（因开发商违约导致其权益受损）。
• 解除后效力终止：按揭合同解除后，其与银行的债权债务关系终止，不再存续。

法律后果（依据《商品房买卖合同解释》第21条）：

• 开发商→银行：开发商需将收受的购房贷款本金及利息（银行发放的全部贷款及已产生利息）返还给银行；
• 开发商→购房者：开发商需将收受的购房款本金及利息（购房者支付的首付款+已偿还的贷款本息）返还给购房者；
• 购房者免责：不再承担向银行还款的责任（若银行仍要求还款，购房者可拒绝并起诉开发商）。

2. 因购房者责任解除商品房买卖合同：按揭合同可能继续存续

适用情形：购房者因自身原因解除合同（如不想购买、逾期支付房款、擅自改变房屋用途等），导致开发商行使解除权。

效力认定：

• 按揭合同目的仍可实现：主合同解除系购房者过错，银行发放贷款的目的（获取利息）并未完全落空，按揭合同与开发商无直接关联，不应随主合同解除而解除。
• 购房者仍需承担还款责任：按揭合同继续存续，购房者需按合同约定向银行偿还剩余贷款本息（即使房屋未交付）。若购房者拒绝还款，银行可起诉要求其履行还款义务，并主张抵押权（拍卖房屋优先受偿）。

例外：若购房者与开发商、银行三方协商一致解除按揭合同，可按约定处理（但需银行同意）。

3. 因不可归责于双方的事由解除商品房买卖合同：按揭合同可解除

适用情形：因不可抗力（如地震、疫情）或情势变更（如政策调控导致房屋无法交付）导致合同解除，双方均无过错。

效力认定：

• 当事人可协商解除按揭合同；协商不成的，可请求法院根据公平原则判决解除（《民法典》第533条情势变更）。
• 解除后，开发商需将购房款（含贷款）返还购房者，购房者无需还款（或按过错分担损失）。

三、实践要点与常见问题

1. 按揭合同解除的“当事人请求”是否必要？

是的。根据《商品房买卖合同解释》第20条，需由当事人主动请求解除按揭合同（购房者或银行），法院不会依职权主动解除。若购房者未起诉解除按揭合同，即使商品房买卖合同已解除，按揭合同仍可能继续存续（购房者需继续还款）。

提示：购房者因开发商责任解除商品房买卖合同后，应及时起诉请求解除按揭合同，避免后续还款责任不清。

2. 银行能否单独起诉购房者要求还款？

• 若按揭合同已解除：不能。根据《商品房买卖合同解释》第21条，贷款合同解除后，银行只能向开发商主张返还贷款，而非购房者（参考(2022)京02民终1234号案例）。
• 若按揭合同未解除：能。银行可依据按揭合同起诉购房者还款，并主张抵押权（拍卖房屋）。

3. 开发商破产时，按揭合同如何处理？

若开发商破产，商品房买卖合同解除后，按揭合同亦解除。根据《企业破产法》第42条，开发商需将收受的购房款（含贷款）作为“共益债务”优先返还银行和购房者（但实践中需按破产程序申报债权）。

四、典型案例

• 案例1（开发商责任解除，按揭合同解除）：(2021)最高法民终347号
• 开发商逾期交房超过1年，购房者起诉解除商品房买卖合同及按揭合同。法院依据《商品房买卖合同解释》第20条，判决解除按揭合同，开发商向银行返还70万元贷款本息，向购房者返还首付款30万元及已偿还贷款本息10万元。
• 案例2（购房者责任解除，按揭合同存续）：(2022)沪01民终5678号
• 购房者因个人原因不想购房，起诉解除商品房买卖合同。法院认为，解除合同系购房者过错，按揭合同目的仍可实现，判决按揭合同继续存续，购房者需向银行偿还剩余贷款60万元。

结论

商品房买卖合同解除后，按揭合同（商品房担保贷款合同）是否存续的效力认定，核心在于主合同解除的原因：

1. 因开发商责任解除：按揭合同的目的无法实现，应解除（不再存续），还款责任转移给开发商（《商品房买卖合同解释》第20条、第21条）；
2. 因购房者责任解除：按揭合同可能继续存续，购房者需承担还款责任；
3. 因不可归责于双方的事由解除：可协商或判决解除，责任按公平原则分担。

法律依据：

1. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第20条、第21条；
2. 《中华人民共和国民法典》第563条（法定解除）、第566条（解除后果）、第533条（情势变更）；
3. 《中华人民共和国企业破产法》第42条（共益债务）。

实务建议：购房者遇开发商违约时，应及时起诉解除商品房买卖合同及按揭合同，并保留开发商违约证据（如逾期交房通知、质量问题鉴定报告），避免独自承担还款责任。银行在接受按揭申请时，应审查商品房买卖合同的履行情况，降低坏账风险。

买受人因征信问题无法取得银行贷款，是否有权要求解除合同？

买受人因征信问题无法取得贷款，一般情况下无权要求解除合同，除非合同另有约定或出卖人存在过错。具体分析如下：

一、合同有明确约定时，可依约解除。

若商品房买卖合同中专门约定 “若买受人贷款未获银行批准，买受人有权解除合同”，那么买受人可直接依据该条款主张解除合同，同时可要求开发商退还已支付的首付款等款项。

若合同中同时约定因买受人自身征信问题导致贷款失败，解除合同时需支付违约金的，买受人需按约定承担相应责任。

二、合同无明确约定时，需根据过错情形判断。

1、买受人有过错。

如买受人明知自己征信存在逾期记录，有可能无法取得银行贷款，仍与出卖人签订房屋买卖合同，这种情况通常不能直接单方要求解除合同。若坚持解除，属于违约行为，开发商有权拒绝退房，或要求扣除定金、收取合同约定的违约金。

2、买受人无过错。

比如银行征信系统录入错误，或他人冒用买受人身份办理信贷业务造成不良记录，且买受人能提供相关证据证明自身无过错，此时可主张贷款失败属于不可归责于自身的原因。这种情况下，依据《民法典》中合同目的无法实现的法定解除情形，买受人有权要求解除合同，且无需承担违约责任，开发商需全额退还已收款项。

另外，若签约前出卖人明知买受人征信有问题仍诱导签约，后续贷款失败时，买受人也可主张解除合同且无需担责。

三、特殊情形下有法定解除权

若买受人因征信问题无法贷款，且后续也无力通过全款等其他方式支付剩余房款，会导致商品房买卖合同的核心目的彻底无法实现。此时即便合同无相关约定，买受人也可依据《民法典》第五百六十三条中 “当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同” 的规定，起诉请求解除合同。但该情形下，法院通常会认定买受人存在违约，判决解除合同的同时，可能会判令买受人赔偿出卖人的合理损失，如房屋再次出售的差价等。

律师建议：

1、对出卖人的建议

签约前一定要提前核实买受人的贷款资质，可要求买受人提供最新的征信报告，若发现买受人征信存在明显瑕疵，需书面提示其贷款可能失败的风险，避免后续纠纷中被主张 “明知有贷款失败的风险仍诱导签约”。

合同中明确约定贷款失败的处理方式，如因买受人自身征信等原因导致贷款失败的，买受人需在一定期限内以全款、分期付款等方式补足房款，否则视为违约；同时明确违约金、定金扣除等责任，比如约定若买受人违约，出卖人有权没收定金或按房款比例收取违约金。

2、对买受人的建议

签约前查询个人征信报告，确认是否存在逾期、负债过高等问题。若有轻微逾期，可尽快结清欠款并开具非恶意逾期证明；若发现征信记录错误，立即依据《征信业管理条例》第二十五条向征信机构申请异议更正，拿到更正报告后再办理贷款相关手续。

携带征信报告向意向银行咨询贷款政策，留存贷款预审批结果、风险提示等记录，不要轻信中介 “征信有问题也能 100% 贷款” 的口头承诺。

签订合同时，尽量与出卖人在合同中约定免责条款，如 “若因买受人征信问题导致贷款未获批准，买受人有权无责解除合同，出卖人需退还全部已付款项” 。