一篇文章轻松搞定《房屋权属转移合同》的写作。（精选5篇）

更新日期:2025-12-08 10:13

写作核心提示：

这是一篇关于签订房屋权属转移合同时应注意的事项的作文：
"签订房屋权属转移合同：关键注意事项"
房屋，作为人生的重要资产，其权属的转移——无论是买卖、赠与还是继承——都涉及重大的经济利益和复杂的法律关系。房屋权属转移合同，作为明确各方权利义务、规范交易流程的核心法律文件，其签订过程必须格外谨慎。一份严谨、清晰的合同，是保障交易安全、避免未来纠纷的基石。因此，在签订此类合同时，我们应注意以下几个关键事项：
"一、 核实房屋基本状况与权属清晰"
签订合同前，首要任务是全面核实房屋的真实情况。这包括：
1. "房屋信息核对：" 确认房屋的准确地址、建筑面积、结构类型、户型、楼层、朝向等自然状况，确保与合同描述一致。 2. "权属证明审查：" 仔细查验卖方提供的《不动产权证书》（或《房屋所有权证》与《国有土地使用证》）。重点关注： 证书是否真实有效，是否存在涂改、伪造痕迹。 证书上记载的权利人是否与卖方身份一致。 房屋性质（商品房、经济适用房、限购房等）及其限制条件（如上市交易年限、税费减免政策等）是否符合规定。 房屋是否存在抵押、查

银行抵债房买卖税费全解：谁交？能省？这些坑必避

近期“银行抵债房”“法院查封房”频现流通市场，背后是银行业不良资产处置的加速推进——2025年前三季度全国司法拍卖抵债房产超12万套，同比增长37%，待处置抵债资产规模逼近8600亿元。但这类房产交易的涉税逻辑复杂，多数人易混淆税费承担主体与优惠政策，暗藏成本超支、产权纠纷等风险。本文拆解抵债房交易全流程税费规则，明确银行（卖方）与买方的纳税义务、优惠权益及避坑要点，助力精准把控交易成本。

一、抵债房交易的税务核心逻辑：拆分两步算清权责

不同于普通房产交易，“以房抵债”在税务层面需拆解为两笔独立交易，税费核算需分阶段明确主体：

第一步：债务人以房产抵偿债务，视为“债务人销售房产”，需按规定缴纳对应税费（多因债务人失联、破产等未实际缴纳，易遗留税费隐患）；

第二步：银行处置抵债房产给买受人，视为“银行销售房产”，银行作为法定卖方承担核心纳税义务，买受人需按规定缴纳受让环节税费。

两类交易的税费规则独立适用，需分别把控，避免混淆权责导致漏缴、错缴。

二、银行作为卖方：涉税明细与优惠政策（核心关注点）

银行处置抵债房需缴纳增值税、土地增值税、房产税（持有期间）等税种，部分税种可享政策优惠，但需满足严格条件，核心规则如下：

（一）增值税：差额计税为主，发票与计税方式二选一

增值税是银行处置抵债房的核心税种，优惠政策集中但限制明确，需结合房产取得时间选择计税方式：

1. 核心优惠政策（依据财政部 税务总局公告2023年第35号，延续2022年31号文）：

银行业金融机构、金融资产管理公司（一般纳税人）处置抵债不动产，可选择“以全部价款及价外费用扣除抵债时作价后的余额为销售额”，适用9%税率计税。但核心痛点是：选择差额计税时，抵债作价部分不得开具增值税专用发票，仅能开普通发票——若买受方为一般纳税人企业，将无法抵扣该部分对应的进项税（如100万作价对应进项税约8.26万元），实际购房成本变相增加6%以上。

2. 2016年4月30日前取得房产的特殊选择：

若抵债房为2016年4月30日前取得，银行可额外选择简易计税方式，按5%征收率差额计税（扣除购置原价或抵债作价），兼顾低税率与操作简便性；也可选择一般计税方式（9%税率），按全额计税且抵扣进项税（需实际取得进项凭证）。

3. 优惠前提：必须持有法院或仲裁机构生效文书，私下抵债协议无法享受任何增值税优惠，需全额按9%税率计税，税负大幅增加。

（二）土地增值税：无普适优惠，按旧房规则计税

银行处置抵债房需正常缴纳土地增值税，无专门优惠政策，计税规则参照旧房转让执行：

1. 计税逻辑：以房产拍卖成交价格为应税收入，扣除抵债时的作价、转让环节缴纳的税费等合理扣除项目，按增值额适用30%-60%超率累进税率计税；

2. 特殊例外：仅信达、华融、长城、东方四大金融资产管理公司处置不良资产时，可免征土地增值税（依据财税〔2001〕10号），普通银行业金融机构不适用该优惠；

3. 实操要点：银行需留存抵债作价凭证、拍卖成交证明、税费缴纳凭证等，作为扣除项目核算依据，避免因资料不全导致计税基数偏高。

（三）房产税与城镇土地使用税：持有期间缴纳，属地减免差异大

银行持有抵债房期间需缴纳房产税与城镇土地使用税，部分地区可享减免，需提前核查属地政策：

1. 计税规则：

◦ 房产税：按房产原值减除10%-30%后的余值计税，税率1.2%；若持有期间出租，按租金收入的12%计税；

◦ 城镇土地使用税：按实际占用土地面积计税，年税额分档执行（大城市1.5-30元/㎡、中等城市1.2-24元/㎡等）；

2. 减免政策：依据35号公告，各地可自主对银行持有的抵债不动产减免两税，目前辽宁、浙江、广东等多地已出台减免细则，北京、上海暂未减免，需提前向属地税务机关确认，避免漏缴。

（四）契税与印花税：接收全免，处置仅免自身部分

1. 契税：银行接收抵债房产时，按政策免征契税；处置时无需缴纳契税（契税由受让方承担）；

2. 印花税：银行接收、处置抵债房产过程中涉及的合同、产权转移书据，免征自身应缴的印花税，但买受方需按规定缴纳印花税，银行无代扣代缴义务。

三、买受人作为买方：必缴税费与潜在风险（重点规避）

买受人购买抵债房需承担契税、印花税等核心税费，且需警惕遗留税费垫付风险，具体规则如下：

（一）契税：刚性必缴，税率3%-5%

契税是买受人唯一法定必缴税种，无减免空间，规则明确：

1. 计税依据：以房屋权属转移合同确定的成交价格（不含增值税）为基数；

2. 税率：由各省、自治区、直辖市按本地实际情况在3%-5%幅度内确定（如北京、上海按3%执行，部分三四线城市按4%执行）；

3. 核算示例：若成交价格200万元（不含增值税），按3%税率计算，需缴纳契税6万元；

4. 账务处理：企业买受人缴纳的契税需计入房产入账成本，作为后续折旧计提、房产税计税的基础。

（二）印花税：按合同金额计税，小规模可减半

买受人签订房产买卖合同后，需按“产权转移书据”税目缴纳印花税：

1. 计税规则：按合同成交金额的万分之五计税，如200万元合同需缴纳印花税1000元；

2. 优惠政策：2023年1月1日至2027年12月31日，小规模纳税人、小型微利企业购买的，可享受印花税减半优惠，即按万分之二点五计税，200万元合同仅需缴纳500元。

（三）增值税：购买环节不缴，转让环节需缴

买受人购买抵债房时无需承担增值税（纳税义务在银行），但需关注发票类型：若为一般纳税人企业，需优先要求银行开具增值税专用发票（仅银行选择一般计税方式时可开具），确保进项税抵扣；若后续转让该房产，需按自身纳税人身份缴纳增值税（一般纳税人按9%税率，小规模纳税人按5%征收率）。

（四）潜在风险：垫付卖方遗留税费

多数买受人误以为“法拍房=净得价”，实则可能需垫付债务人或银行未缴的遗留税费：如债务人未缴的持有期间房产税、土地增值税，银行未缴的转让环节税费等。税务机关执行“先税后证”原则，过户前需结清全部税费，买受人可能被迫垫付，导致实际成本远超预期，需提前通过法院公告、税务查询核实税费结清情况。

四、必避两类“伪抵债房”：规避产权与税务双重风险

市场中部分抵债房看似价格低廉，实则暗藏致命风险，两类房源坚决不能碰：

（一）无法院/仲裁文书的协议抵债房

此类房产未通过司法程序处置，银行无法享受任何税收优惠，处置时需全额计税，买受人需承担更高的购房成本；更关键的是，可能存在产权纠纷（如债务人多重抵押、产权归属不明），过户时易受阻，甚至面临“房财两空”。

（二）历史税费未结清的房产

部分抵债房在原业主名下长期持有，未缴纳房产税、土地增值税等税费，或存在欠缴物业费、水电费等情况，过户时需一次性结清全部欠费（税务+非税务），垫付金额可能高达数十万元，大幅侵蚀价格优势，需提前全面核查欠费明细。

五、总结：抵债房交易税费把控核心要点

银行抵债房交易的税费逻辑复杂，买卖双方需精准把控核心规则：

对银行而言，需优先凭借司法文书享受增值税差额计税优惠，结合房产取得时间选择最优计税方式，同步核查属地房产税减免政策，降低处置成本；

对买受人而言，需提前核算契税、印花税等刚性成本，确认银行发票开具类型（影响进项抵扣），全面核查税费遗留问题，避开无司法文书、欠费未清的风险房源。

抵债房的价格优势需建立在清晰的税费规划与风险排查之上，唯有吃透政策、明确权责，才能规避成本超支与产权纠纷，实现合规交易、利益最大化。

深圳夫妻房产过户全攻略来了！（上篇）

在婚姻生活里，房产过户是常见之事。由于房产价值高，过户操作会对夫妻双方财产权益产生重大影响，因此如何办理房产过户也是许多小伙伴十分关注的事情。

无论是婚内加名表达爱意，还是离婚时的房产分割，这都涉及一系列复杂且重要的流程手续。不用担心！我们详细梳理了在深圳地区夫妻房产加名或过户的各类情形及具体操作流程，以供各位小伙伴参考。

本攻略分为上下两篇。本文为上篇，介绍了如何在婚姻存续期间完成夫妻间的房产的变更登记，而对于无贷款的房产以及贷款房两种情况，具体的变更流程又会有所不同。

一、无贷款房的变更登记

如果您想要给无贷款的房产加上配偶的名字，或是过户给配偶，可以参照以下流程。

首先，您需要准备以下材料：

1.夫妻双方的身份证原件及复印件，用于核实身份信息。

2.结婚证原件及复印件，以此证明夫妻关系。

3.房产证原件，明确房屋产权归属。

4.夫妻权属协议书（以不动产中心参考样本为准）。

办理的流程也很方便，线上以及线下都能够办理。

线上办理：

通过广东政务服务网（深圳）搜索“国有建设用地使用权及房屋所有权登记（转移登记），选择”二手商品房转移登记”情形进行在线办理，点击常办业务中的【夫妻权属更名】，上传资料及录入相关信息，进行申办。

线下办理：

夫妻双方共同就近前往深圳市不动产登记中心任一服务大厅办理，可提前在 i 深圳进行预约。

在 i 深圳首页搜索“不动产登记预约进入预约，点击“夫妻权属更名”，选择任一就近的登记所预约。

1.到达登记中心后，领取并填写《深圳市不动产登记申请表》，在表格中清晰注明房产信息、过户原因（如婚内加名、过户至一方名下等）以及双方的身份信息等。可选择现场、邮寄或网络方式领取证书。

2.将准备好的身份证、结婚证、房产证等材料一并提交给窗口工作人员进行审核。工作人员会仔细核实材料的真实性、完整性以及房产是否存在限制交易的情况，如是否被抵押、查封等。

3.审核通过后，缴纳登记费，工本费10元/本。（免征契税、个人所得税及增值税）。

4.缴纳费用完成后，登记中心会在一定工作日内完成产权变更登记手续，办理时限在1个工作日左右。

二、贷款房的变更登记

如果拟变更登记的房产处于抵押状态，此时在夫妻间办理变更登记，可以选择抵押权变更模式。

抵押权变更模式是指当事人协商一致，在不注销原抵押登记的情况下，办理房屋变更登记手续，抵押人变更为受让方。

由于房屋处于抵押状态，银行对房屋产权变更有一定的话语权，因此首先要向贷款银行提出在房产证上加名或过户的申请。

不同银行的政策和流程有所差异，有些银行可能要求借款人先结清贷款，解除抵押后才能办理加名或过户；而有些银行在评估风险后，若同意借款人的申请，会要求借款人提供婚姻关系证明（结婚证）、身份证等材料，同时可能还需要重新签订贷款合同或补充相关协议，明确变更产权人后贷款的还款责任等问题。

对贷款房办理变更登记，需要准备的材料跟无贷款房有所不同：

1.夫妻双方身份证原件及复印件。

2.结婚证原件及复印件。

3.房产证原件（若银行留存，可向银行申请提供复印件并加盖银行公章）。

4.不动产登记证明（原抵押权证明）。

5.夫妻更名协议书（以不动产中心参考样本为准）

6.银行同意加名或过户的书面证明（若银行审批通过，会出具相关文件）。

线上办理：

通过广东政务服务网（深圳）搜索“国有建设用地使用权及房屋所有权登记（转移登记），选择”二手商品房转移登记”情形。

线下办理：

1.夫妻双方携带上述材料到深圳不动产登记中心任一服务大厅申请，建议提前在 i 深圳预约。

在 i 深圳首页搜索“不动产登记预约进入预约，点击“夫妻权属更名”，选择任一就近的登记所预约。

需要注意，贷款抵押登记在2021年1月1日前的可由银行出具同意带押过户书面材料，在此日期之后的需要银行共同申请。

2.在登记中心领取并填写《深圳市不动产登记申请表》，如实填写相关信息。

3.提交材料给窗口工作人员审核，审核内容除了材料真实性等常规检查外，还会着重核实银行的同意证明等相关文件。

4.审核通过后，缴纳登记费，工本费10元/本。（免征契税、个人所得税及增值税）。

5.缴纳费用完成后，登记中心会在一定工作日内完成产权变更登记手续，办理时限在1个工作日左右。

下篇我们将聚焦：在协议离婚以及诉讼离婚的情况下，房产该如何变更登记。

以上操作指引仅供参考，最新政策以不动产中心公布的为准。

若在办理过程中遇到复杂问题或对某些流程不清晰，建议咨询专业的婚姻家事律师或深圳市不动产登记中心的工作人员，以确保房产过户顺利完成，保障自身合法权益。

作者简介：

黄锦涵律师

北京市京师（深圳）律师事务所执业律师，潮汕人，毕业于深圳大学法学专业，具备扎实的法学理论功底。曾参与办理多起民商事诉讼案件及婚姻家事调解案件，在案件策略制定、证据梳理、庭审应对及调解协商等环节积累了丰富实战经验，展现出高效的案件处理能力与问题解决能力。

现主要执业领域聚焦于婚姻家庭纠纷、民商事诉讼纠纷、同时为企业提供专业法律顾问服务，致力于以专业法律素养为客户防范法律风险、维护合法权益。

志峰律师团队

志峰律师团队于2011年由李志忠律师与张枫律师携手创立，历经十余年的行业深耕与发展，专注国内婚姻家事、涉外婚姻家事、财富传承，秉承“专业极致、客户至上、合作共赢”的团队精神，致力于为国内外客户提供全方位、高品质、前瞻性的法律支持与服务。

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