如何写《预售商品房抵押合同》教你5招搞定！（精选5篇）

更新日期:2026-03-07 08:42

写作核心提示：

夫妻一方擅自将登记在一方名下的房产抵押，抵押权能否有效设立？

某银行与胡某抵押权纠纷案

案例编写 | 博山法院民二庭法官助理 王子君

案情简介

胡某与刘某系夫妻关系，于1998年登记结婚，婚姻关系存续至今。2020年，胡某、刘某购买案涉房产一套并登记于胡某个人名下。2022年8月3日，某银行与胡某签订《个人借款合同》，约定胡某从某银行借款45万元，用于综合消费。胡某与某银行就案涉房产签订最高额抵押合同，并进行了抵押登记，登记证明记载某银行为案涉房产的抵押权人。在办理抵押时，胡某向银行提交显示已婚状态的户口本及离婚证照片一份，主张自己已经离婚。某银行按约发放借款后，胡某未按约还款。某银行诉至博山法院，要求胡某偿还借款，并要求确认对涉案房屋享有抵押权。诉讼过程中，刘某申请作为第三人参加诉讼，并述称案涉房产系夫妻共有，胡某无权私自抵押，抵押无效。

法院审理

博山法院经审理认为，案涉房产虽然登记在胡某的个人名下，但系胡某与刘某的夫妻共同财产，胡某用该房产办理抵押贷款，未征得刘某同意及事后追认，系无权处分。某银行是否取得案涉房屋的抵押权，关键在于银行是否构成善意取得。银行作为专业金融机构，不同于其他一般债权人，应当能够认识到真实的物权状态与物权公示状态可能有差别的情况存在，对相关证件的审查应当尽到合理注意义务。结合本案查明情况，胡某提供了显示已婚状态的户口本及模糊不清的离婚证照片，银行未要求胡某提供在民政部门签字盖章的离婚协议书等材料，以便进一步核实其真实婚姻状况；亦未到涉案房屋进行入户实地调查，以便于查明财产实际情况。某银行在案涉抵押贷款的审核环节存在重大过失，不能认定善意取得案涉房屋抵押权。对银行要求确认对抵押房屋享有抵押权的诉讼请求，法院不予支持。一审宣判后，双方当事人均未提起上诉，一审判决已经发生法律效力。

法官说法

本案主要争议焦点在于不动产抵押权善意取得中“善意”的认定。善意取得制度是指无权处分他人财产的让与人将他人财产让与受让人后，若受让人在取得时系出于善意，则取得该财产所有权，原财产所有权人不得要求受让人返还，只能要求让与人赔偿损失。当事人善意取得用益物权、抵押物权的，参照适用所有权善意取得的规定。善意取得的要件中，就主观方面来看，受让人应当是善意的。所谓善意，主要是指不知情，指的是行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力因素的心理状态。对于这种心理状态，应当考虑受让人是否有“知情”的义务，如果通过其专业知识水平以及对转让人的了解程度，受让人能够判断让与人系无权处分，则不构成善意。

《中华人民共和国商业银行法》第三十六条规定“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查”。《个人贷款管理办法》第十六条规定“贷款调查应以现场实地调查与非现场间接调查相结合的形式开展，采取现场核实、电话查问、信息咨询以及其他数字化电子调查等途径和方法”。上述规定表明，银行作为专业金融机构，其“知情”义务应区别于一般债权人，对于贷款资料、抵押物应进行审慎审查。一般债权人，因其缺乏专业的审查能力，主要信赖不动产登记簿的公示效力，只要其尽到一般的注意义务，支付合理价款并完成抵押登记，即较大可能被推定为“善意”。但作为专业金融机构的银行，其“善意”标准高于一般债权人，必须对权属与登记可能不一致的风险有充分的认知并采取行动。本案中，胡某申请贷款时，提供了显示已婚状态的户口本及模糊不清的离婚证照片。针对两份矛盾的材料，某银行应当对胡某的婚姻状况进一步核实，比如要求胡某提供离婚证原件、到案涉房屋实地查看居住情况或向其配偶刘某核实婚姻状态及房屋权属，但某银行并未进一步核实情况，明显存在重大过失，不构成善意取得，也就无法取得涉案房屋的抵押权。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

借款协议模板（带释义版）

借款协议模板（带释义版）

甲方（出借人）： ___ 证件类型及编号：

乙方（借款人）： ____ 证件类型及编号：

根据《中华人民共和国民法典》及相关法律法规，甲乙双方在平等、自愿、公平、诚实信用的基础上，就借款事宜达成如下协议：

第一条 借款基本信息

1. 借款金额 ：人民币（大写） ________ 元整（小写： ¥________ 元）。

2. 借款用途 ： ________ 。乙方不得将借款用于非法活动或与本协议约定不符的用途。

3. 借款期限 ：自 ________ 年 ________ 月 ________ 日起至 ________ 年 ________ 月 ________ 日止。

4. 交付方式 ： □ 银行转账 □ 现金支付。甲方应于本协议签订后 ________ 个工作日内，将借款划入乙方指定账户。

�� 条款释义

· 借款用途 ：明确借款用途是 法律强制性要求 。若借款人将借款用于赌博等非法活动，借贷关系不受法律保护，出借人可能无法追回款项。约定合法用途是合同有效的前提。

· 交付凭证 ： 强烈建议使用银行转账 ，并保留转账凭证。这是证明借款事实发生的最直接、最有力的证据。若采用现金支付，务必要求借款人出具收据。

第二条 利息与还款

1. 借款利率 ：本协议项下借款利率为年利率 ___ % （或月利率 ______ % ）。

2. 还款方式 ：乙方应于 ___ 年 ___ 月 ____ 日前一次性还本付息 / 按以下计划分期偿还： ________ 。

3. 提前还款 ：乙方提前还款的，应提前 ________ 日书面通知甲方，并经甲方同意。利息按实际借款天数计算。

�� 条款释义

· 利率上限 ：根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，受法律保护的民间借贷利率上限为 合同成立时一年期贷款市场报价利率（ LPR ）的四倍 。超过此标准的利息部分，法律不予保护。

· 还款记录 ：每次还款后，应保留相应的银行回单或要求出借人出具收款凭证，明确记载本次还款的本金、利息及剩余金额，避免日后产生争议。

第三条 担保条款（根据实际情况选择适用）

1. 保证担保 ：丙方（保证人） ________ 自愿为乙方的全部债务提供连带责任保证。保证范围包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等）。保证期间自债务履行期届满之日起三年。

2. 抵押 / 质押担保 ：乙方同意以其所有的 ________ （财产名称）为本协议项下债务提供抵押 / 质押担保。双方应于本协议签订后 ________ 日内办理完毕抵押 / 质押登记手续。担保物权在债务全部清偿后方可消灭。

�� 条款释义

· 连带责任保证 ：这意味着债权人（甲方）在债务到期后，可以直接要求债务人（乙方）还款，也可以直接要求保证人（丙方）承担全部还款责任，无需先向乙方追讨。对出借人而言，这是 极强的保障 。

· 担保物登记 ：以房屋、车辆等财产抵押的， 必须到法定登记机关（如房管局、车管所）办理抵押登记 。抵押权自登记时设立。仅签订抵押合同而未办理登记，抵押权可能无法对抗第三方，导致担保落空。

第四条 违约责任

1. 乙方未按本协议约定的期限归还本息的，每逾期一日，应按逾期金额的 ________ ‰ （千分之）向甲方支付逾期利息。

2. 乙方未按约定用途使用借款的，甲方有权提前收回全部借款本息。

3. 因乙方违约致使甲方采取诉讼等方式实现债权的，乙方应承担甲方为此支付的律师费、诉讼费、保全费等全部实现债权的费用。

第五条 争议解决

本协议履行过程中发生的任何争议，双方应友好协商解决；协商不成的，任何一方均有权向 乙方住所地 人民法院提起诉讼。

�� 条款释义

· 管辖法院 ：约定由 “ 乙方住所地 ” （即借款人所在地）法院管辖，对出借人较为有利。因为当发生纠纷需要起诉时，出借人无需远赴借款人所在地进行诉讼，可以节约大量的时间和经济成本。

第六条 其他约定

1. 本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份，具有同等法律效力。

2. 本协议自双方签字或盖章之日起生效。

3. 双方确认本协议首部列明的联系方式为有效送达方式。任何一方变更联系方式，应提前三日书面通知对方。

甲方（出借人签字 / 盖章）： ________ 日期： ________

乙方（借款人签字 / 盖章）： ________ 日期： ________

保证人（如适用，签字 / 盖章）： ________ 日期： ________

�� 签约核心提示

1. 信息准确无误 ：确保协议中填写的姓名、身份证号、金额、日期等所有信息 绝对准确 ，并与身份证件完全一致。名称应使用全称。

2. 避免格式瑕疵 ：协议应 打印或使用打印体 。如有手写修改，必须在修改处由双方共同签字或按捺手印确认，以防日后对条款内容产生争议。

3. 重要文件保管 ：妥善保管本协议 原件 、银行转账凭证、收据、担保权利凭证（如他项权证）等所有相关文件。这些是发生纠纷时最关键的证据。

本模板旨在提供通用参考，不构成具有法律约束力的专业意见。重大借贷事项（如涉及巨额资金、复杂担保结构等），强烈建议咨询专业律师，以确保完全符合您的具体情况和最新法律法规。

希望这份详细的模板和释义能帮助您清晰地拟定借款协议。如果您对特定条款有更细致的疑问，我们可以继续探讨。