写一篇《租赁合同增值税率》小技巧（精选5篇）

更新日期:2026-03-13 05:41

写作核心提示：

合同约定纳税义务？有法律风险

前不久公布的一份最高人民法院民事裁定书中指出，我国税收管理法律法规对于各种税收明确规定了纳税义务人，但并未禁止纳税义务人与合同相对人约定税款缴纳。该表述引发对民商事合同税负转移条款下，税款缴纳责任与纳税义务责任关系的讨论。本文认为，约定税款缴纳并未完全转移法定纳税义务，如出现未按合同约定履行税款缴纳责任的情况，法定纳税义务人存在被税务机关追究责任的风险。

最高人民法院在于2020年11月5日作出的（2020）最高法民申5099号民事裁定书中指出，“我国税收管理法律法规对于各种税收明确规定了纳税义务人，但并未禁止纳税义务人与合同相对人约定税款缴纳。”该裁定引发对民商事合同税负转移条款下，税款缴纳责任与纳税义务责任关系的讨论。笔者认为，约定税款缴纳并未完全转移法定纳税义务，如出现未按合同约定履行税款缴纳责任的情况，法定纳税义务人存在被税务机关追究责任的风险，承担缴纳税款合同义务的相对人存在未履行合同义务的民事责任风险。

在民商事合同中，常见转移税费负担的约定，如“交易产生的一切税费由乙方负担”“甲方收入为税后收入”等等。类似约定的主要目的是通过转移税负增加转移方的收益，被转移方往往处于交易的弱势地位，认为这只是使自己让步了一些经济利益。而实际上，此类约定给转移方带来了涉税法律风险，给接受转移方带来了合同违约风险。笔者通过以下两种常见合同条款，剖析其中存在的涉税法律风险，并就如何规避这类风险提出建议，供大家参考。

1 合同笼统约定转移税负的涉税风险

案例一：

某商铺租赁合同，出租方为自然人，承租方为有限责任公司，租赁合同中约定“租赁产生的一切税费由承租方负担”，但未约定租金是否含税（含增值税），也未约定纳税申报事宜。

此合同项下，各方的纳税义务和扣缴义务（不考虑税收优惠）如下：出租方要履行缴纳增值税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加的纳税义务，承租方要履行缴纳印花税和代扣代缴出租方个人所得税的义务。

有关税费负担约定仅能约束承租方负担部分的税费

由于合同未约定支付的租金为不含税价及税后收入，根据税法规定与商事交易习惯，租金即为含税价，即承租方给付对价已经包括了合同项下的增值税及其附征的城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加。 因此，“租赁产生的一切税费由承租方负担”仅能约束承租方负担个人所得税（代扣代缴义务）、房产税、城镇土地使用税、印花税。因此，假设出租方凭税务机关开具的完税凭证向承租方主张承担一切税费，承租方可抗辩只承担个人所得税、房产税、城镇土地使用税、印花税，不承担增值税及其附征的税费。

有关税费负担约定无法转移出租方的法定纳税义务

本案例中的有关约定并不能转移出租方的法定纳税义务，如出租方将“租赁产生的一切税费由承租方负担”理解成由承租方负担合同项下所涉税种的纳税义务，怠于履行纳税申报和税款缴纳义务，就存在被税务机关追究责任的风险。

2 详细约定转移税负及纳税申报责任的涉税风险

对案例一延伸分析，如果出租方意图完全转移税负及纳税申报责任，将合同条款改为“租金不含增值税且为出租方的税后收入，出租方所涉及所有税费由承租方负担并以出租方名义申报缴纳”，其仍然存在涉税风险。

笔者认为，在此约定条款下，除明确了承租方负担出租方的全部税款外，条款中的“以出租方名义申报缴纳”约定了承租方除承担代扣代缴出租方的个人所得税义务外，还应代出租方申报缴纳该合同项下个人所得税以外的其他税款，双方形成了一个涉税申报的委托代理关系。

在这种情况下，虽然合同中约定了由承租方以出租方的名义申报并缴纳相关税款，但仍不能改变出租方纳税义务人的身份，如承租方未就合同项下出租方涉及税款进行申报并缴纳，则给出租方带来被税务机关追究责任的风险。

3 约定转移税负但不转移纳税申报责任的涉税风险

案例二：

两个有限责任公司签订某不动产转让合同，约定“出让方转让不动产所发生的一切税费由受让方承担（包括但不限于增值税、企业所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加），出让方涉税事项由出让方自行申报缴纳，将申报资料、完税凭证等复印件送达受让方，受让方在收到上述资料之日起5日内向出让方支付税费款”。

该转让合同中，各方的法定纳税义务如下（不考虑税收优惠）：出让方要缴纳增值税、土地增值税、企业所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加，受让方要缴纳印花税、契税。在执行合同的过程中，会出现以下问题：

其一，各方均无法在企业所得税税前列支合同项下的税费。

双方约定本应由出让方承担纳税义务的土地增值税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加转由受让方承担，并非出让方的实际费用支出，根据我国企业所得税法实质重于形式原则，出让方不能在企业所得税税前列支扣除上述税款。此外，受让方承担的出让方税费开支，也存在不能视为合理成本、费用开支而在企业所得税税前列支的风险。如此，受让方既承担了出让方转让不动产的高额税费，又不能在自身的企业所得税税前列支扣除，履行合同的成本过高。

其二，转移所得税税负存在操作困难。

合同约定由受让方承担出让方的企业所得税，在实践中难以操作，容易引发争议。企业所得税是以某一自然年度为纳税所属期，即使能够清晰计算出出让方此次转让的净收益，乘以企业所得税税率，得出本次转让产生的企业所得税税额，也可能出现出让方在年度汇算清缴时由于当年亏损，实际并未产生企业所得税，或者抵减以前年度亏损后未产生企业所得税的情形，如果仅仅以季度的预缴申报凭证就让受让方承担企业所得税，显失公允，存在受让方利益受损的风险。

其三，受让方可能超预算承担合同项下税费。

合同标的为不动产，如果增值过高，土地增值税税额也相应提高，由于土地增值税实行超率累进税率征收，可扣除成本计算较为复杂，除非双方在签订合同前已对土地增值税进行充分测算评估，否则受让方很可能因承担过高的土地增值税导致预期合同利益减损。

4 合同涉税条款从三方面规避风险

综上所述，笔者建议民商事合同制定涉税条款时注意从以下几方面规避风险。

充分测算合同项下税费，细化涉税条款约定。

合同磋商和起草阶段，相关各方要充分对合同涉税事项进行分析评估、测算税负。如合同相对方要求己方承担其税费，应从对方角度对涉合同项下税费进行梳理，尽量避免使用“一切税费由某方负担”这样简单、粗略的表述，否则容易导致合同项下法定纳税义务和合同涉税义务边界不清，产生纠纷。应当在对涉合同项下税费申报事项充分了解的前提下，细化税费承担的具体步骤和各方在合同履行中的责任。

坦诚相待，秉持诚实信用原则进行缔约。

实践中，不少人设计合同条款时只站在己方利益考虑，忽略对方的利益，更有甚者给对方设陷阱，这违背诚实信用原则，容易引发合同争议，也不利于合同各方长期合作。在合同涉税条款的磋商中，应当从平等原则、诚实信用原则角度出发，如认为需要对方承担自身税费的，应当向对方明示自身涉合同的成本费用情况和纳税义务情况，向对方提供涉合同税费测算结果或配合对方评估涉合同税费。

树立税法遵从观念，加强合同涉税信息的沟通与传递。

依法纳税是每一个公民、法人应尽的义务，诚实信用原则是民法的基本原则，建议各方更多采取各自负担纳税义务的方式进行合同交易，规避涉税违法风险和争议。合同起草者应当充分提示合同当事人所要负担的纳税义务，以及合同条款中隐含的涉税违法风险和民事责任风险，确需约定“税费由一方负担”条款的，合同各方应坚持契约精神，尽责履行各自的合同义务，加强合同涉税信息的深入沟通与传递。

〔作者单位：北京大成（南宁）律师事务所〕

作者：杨琳

来源： 中国税务报

一文梳理不同类型租赁服务的增值税差异

租赁服务，包括经营租赁服务和融资租赁服务。按照标的物的不同，可细分为有形动产经营租赁服务、不动产经营租赁服务、有形动产融资租赁服务、不动产融资租赁服务。

虽然都是租赁服务，但它们适用的增值税税目及税率却有大不同。

申税小微进行了梳理，快来了解学习一下吧！

一、经营租赁服务

经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。

经营租赁服务类型	一般纳税人
	一般计税方式		简易计税方式
有形动产经营租赁服务	适用13%的 税率	以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，按照3%的征收率计算应纳税额。
不动产经营租赁服务	适用9%的 税率	一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。

经营租赁服务类型	小规模纳税人
	简易计税方式
有形动产经营租赁服务	按照3%的征收率计算应纳税额。（2023年1月1日至2023年12月31日，减按1%征收率） 2023年1月1日至2023年12月31日，月销售额10万以下（含本数），免增值税。
不动产经营租赁服务	按照5%的征收率计算应纳税额。（不含个人出租住房） 2023年1月1日至2023年12月31日，月销售额10万以下（含本数），免增值税。

Tips

1.车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

2.水路运输的光租业务、航空运输的干租业务，属于有形动产经营租赁服务。

3.将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。

4.纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

5.纳税人以长(短)租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的，按照住宿服务缴纳增值税，不属于不动产经营租赁服务。

二、融资租赁服务

融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产或者不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。

不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁。按照标的物的不同，融资租赁服务可分为有形动产融资租赁服务和不动产融资租赁服务。

融资租赁服务类型	一般纳税人
	一般计税方式		简易计税方式
有形动产融资租赁服务	适用13%的 税率	/
不动产融资租赁服务	适用9%的 税率	一般纳税人2016年4月30日前签订的不动产融资租赁合同，或以2016年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

融资租赁服务类型	小规模纳税人
	简易计税方式
有形动产融资租赁服务	按照3%的征收率计算应纳税额。（2023年1月1日至2023年12月31日，减按1%征收率） 2023年1月1日至2023年12月31日，月销售额10万以下（含本数），免增值税。
不动产融资租赁服务	按照5%的征收率计算应纳税额。 2023年1月1日至2023年12月31日，月销售额10万以下（含本数），免增值税。

Tips

1.经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人，提供有形动产融资租赁服务，对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。

2.融资性售后回租服务属于贷款服务，应按照金融服务缴纳增值税。融资性售后回租，是指承租方以融资为目的，将资产出售给从事融资性售后回租业务的企业后，从事融资性售后回租业务的企业将该资产出租给承租方的业务活动。

政策依据

1.《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税 〔2016〕36号）

2.《国家税务总局关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第69号）

3.《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）

4.《财政部 税务总局 关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》（财政部 税务总局公告2023第1号）