写一篇《买卖合同解释第15条》小技巧（精选5篇）

更新日期:2026-03-20 04:57

写作核心提示：

买二手房一定要盯紧合同！这5条核心条款写进去，交易安心不吃亏

买房，对绝大多数家庭来说，都是一辈子最大的一笔开支。尤其是买二手房，流程长、环节多、水很深，从看房、议价、签合同、办贷款、过户到交房，每一步都藏着看不见的风险。现实里，因为合同没写清楚、条款太笼统、口头承诺不算数，最后钱付了、房拿不到、户口迁不走、押金不退、甚至陷入漫长官司的家庭，实在太多了。

很多人以为：“中介给的合同是标准模板，照着签字就行。”

这句话，坑惨了无数买房人。

所谓的“标准合同”，只是通用框架，根本不会主动把保护买房人的细节写进去。那些真正能帮你避坑、防违约、保资金安全的内容，必须你自己主动要求加进去。不写进合同里的承诺，不管说得再好听，都等于零。

今天这篇文章，我结合**《民法典》合同编、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释、不动产登记中心规范流程、资深房产律师实战经验、多地住建部门购房风险提示**，用最接地气的大白话，把买二手房必须写进合同的5条关键条款，一条一条讲透：为什么要加、怎么写、不加会吃什么亏、出了事怎么维权。全文没有夸张吓唬、没有虚假套路，只讲真实、合法、能落地的干货，让你签合同心里有底，买房不踩雷、不被坑、不走冤枉路。

一、为什么二手房合同，多一字少一字都关系重大

先给大家说一个非常普遍的真实情况：

买卖双方谈得好好的，价格、家具家电、交房时间都口头说定，结果一签字，合同上只写了“房屋转让”“总价款”“过户时间”，其他什么都没提。

等到过户后，买房人一看：

- 约定好的空调、冰箱、床、沙发全被搬走了

- 房子有漏水、墙面开裂、管道堵塞

- 房东户口迟迟不迁走，孩子上学受影响

- 卖家突然涨价，说不卖就不卖

- 定金交了，最后交易黄了，钱要不回来

这时候你去找中介、找卖家，对方一句话就能把你噎住：

“合同上没写啊，以合同为准。”

你有苦说不出，打官司都难赢。

根据《民法典》第四百六十九条、第五百一十条规定：

当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。但是，口头约定在发生争议时，很难举证，法院和仲裁机构，只认书面合同、只认白纸黑字。

这就是为什么我反复强调：

买二手房，签合同不是走流程，是保命。

你今天在合同上多写几句话，将来就能少几万、几十万的损失，少打几年官司。

下面这5条，是无数买房人用血泪教训总结出来的，少一条，你都可能吃亏。

二、第一条：定金与房款安全条款——钱不能白扔

买房第一步，就是交定金、付首付。

多少人就是栽在这一步：定金交了，最后房子没买成，钱要不回来；或者首付直接打给房东，被挪用、跑路，钱房两空。

合同里必须这样写（直接照抄）

1. 买方支付的定金人民币XX元，为履约定金。

2. 因卖方原因（包括但不限于不卖、涨价、共有权人不同意、房屋被查封、无法过户等）导致合同无法履行的，卖方双倍返还定金。

3. 因买方原因无故违约的，定金不退。

4. 因政策变化、贷款未获批等不可归责于双方的原因导致无法交易的，定金全额无息退还买方。

5. 首付款、尾款均通过资金监管账户支付，未经监管账户的付款行为无效，风险由卖方承担。

不加这条，你会吃什么亏？

- 房东涨价违约，只退你本金，不赔一分钱，你白白耽误时间和机会

- 你因为贷款批不下来，定金被全扣

- 首付直接打给个人，被挪用、挥霍，最后追不回来

权威依据

根据《民法典》第五百八十七条：

债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

同时，住建部、央行明确要求：二手房交易资金必须实行监管，保障交易安全，禁止交易资金不经监管直接划转。

钱的安全，是买房第一大事。这条不写清楚，后面全是白搭。

三、第二条：房屋产权与无查封、无抵押、无纠纷条款

二手房最大的雷，不是房子旧，而是产权不干净。

比如：

- 房子被法院查封

- 有银行以外的抵押、民间借贷抵押

- 夫妻共有、一方不同意卖

- 房子有继承纠纷、有其他共有人

- 房子被出租，租客有优先购买权

一旦产权有问题，你付了钱，过不了户，房子也不是你的，进退两难。

合同里必须这样写

1. 卖方保证：该房屋产权清晰，无查封、无冻结、无非法抵押、无权属争议。

2. 卖方保证：该房屋为本人合法所有，所有共有权人（配偶、子女、继承人等）均一致同意出售，并已出具书面同意文件。

3. 卖方保证：该房屋不存在未解除的租约，或已取得承租人放弃优先购买权的书面证明。

4. 若卖方隐瞒产权问题、查封、抵押、纠纷，导致无法过户、合同无效，视为卖方根本违约，卖方退还全部已付款，并赔偿买方总房款20%的违约金。

不加这条，后果有多严重？

- 房子过不了户，钱拿不回来

- 住进房子里，也可能被法院强制执行腾房

- 打官司耗时耗力，最后钱房两空

权威依据

《民法典》第二百零九条、第二百一十六条：

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。

不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

简单说：产权不干净，再便宜也不能买。合同必须把责任卡死在卖方身上。

四、第三条：户口迁出条款——最容易忽略，最麻烦

很多人买二手房，是为了孩子上学、落户。

结果房子过完户，房东户口就是不迁走，你催一次、拖一次，你拿他一点办法都没有。

因为户口属于公安户籍管理，法院不能强行判决迁户口，只能追究违约金。

如果你合同里没写违约金，对方拖你十年八年，你都没辙。

合同里必须这样写

1. 卖方承诺于房屋过户后XX日内（建议30日内），将本人及落户在该房屋的所有人员户口全部迁出。

2. 每逾期一日，卖方按总房款的万分之五向买方支付违约金，直至户口全部迁出为止。

3. 逾期超过30日仍未迁出的，买方有权从尾款中直接扣除违约金，不足部分有权继续追偿。

不加这条，你会遇到什么麻烦？

- 你的户口落不进来

- 孩子无法按学区入学

- 卖房时，下家因为有户口不买你的房

- 你想维权，没有合同依据，一分钱赔偿都拿不到

这一条，为了孩子上学的家庭，一定要写死、写清楚。

五、第四条：房屋交付及家具家电、物业费、欠费结清条款

很多买房人遇到过这种事：

过户前看房，家具家电齐全、干干净净；

过户交房那天，一开门傻眼了：

空调拆了、冰箱拉走了、灯卸了、窗帘摘了、墙被砸了、水电燃气费欠了一大笔。

你去找卖家，对方说：

“我只卖房，没说卖家电。”

你一点办法都没有。

合同里必须这样写

1. 卖方于过户完成/收到全款后XX日内将房屋交付给买方。

2. 交付时房屋及附属设施、装修、家具家电（详细清单见附件）保持现状，不得拆除、损坏、搬走。

3. 交付前，该房屋的水费、电费、燃气费、物业费、暖气费、有线电视费、宽带费等所有费用，由卖方全部结清，交付后发生的费用由买方承担。

4. 交房时卖方提供所有缴费凭证，如有欠费，买方有权从尾款中直接扣除。

5. 交房时房屋结构、墙面、地面、门窗、水电设施完好，如有故意损坏，卖方负责修复或赔偿。

不加这条，你要吃哑巴亏

- 约定好的家电全没了

- 欠下几千甚至上万元物业费、暖气费，要你买单

- 房子被故意破坏，还要自己花钱装修

很多人觉得这点小事无所谓，真遇到了，能气到睡不着觉。

六、第五条：违约责任与兜底条款——最后一道护身符

前面四条，都是具体内容。

最后这一条，是不管出什么问题，都能保护你的兜底条款。

很多合同模板违约责任写得很轻，卖家违约成本极低，想毁约就毁约。

合同里必须这样写

1. 除本合同另有约定外，任何一方无故不履行合同义务，视为根本违约。

2. 违约方应向守约方支付总房款20%的违约金。

3. 违约金不足以弥补守约方实际损失（包括但不限于中介费、诉讼费、律师费、差旅费、房屋差价损失等）的，违约方还应赔偿差额部分。

4. 因卖方违约导致买方维权产生的律师费、诉讼费、保全费等全部费用，均由卖方承担。

为什么这条一定要加？

- 提高卖家违约成本，不敢随便涨价、反悔

- 真打官司，你所有花费都能让对方承担

- 不吃亏、不憋屈、有法律撑腰

权威依据

《民法典》第五百七十七条、第五百八十四条：

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。

把这一条写进去，你在整个交易里，才真正有底气。

七、除了5条条款，签合同前这5件事必须做

光有合同还不够，签合同前，这几件事一定要亲自核实：

1. 查不动产登记信息

带房产证号、身份证，去不动产登记中心查：有没有查封、抵押、共有权人。

2. 核对房东身份证与房产证一致

防止假房东、骗子。

3. 已婚的，必须夫妻双方到场签字

一方不到场，必须有手写委托书。

4. 拍照留证：房屋现状、装修、家电

避免交房时被掉包。

5. 所有约定写纸上，不要信口头承诺

中介说的话，也要写进合同，加盖中介公章。

八、正能量提醒：买房是大事，谨慎一点，幸福一辈子

房子，承载的是一个家庭的安稳、孩子的未来、父母的晚年。

买房不怕麻烦，怕的是不懂规则、轻信别人、稀里糊涂签字。

国家有完善的法律保护购房者，中介有规范流程，只要你多留心、多问一句、多写几条，就能把风险挡在门外。

二手房交易不可怕，可怕的是你不重视合同。

今天你认真对待合同，合同明天就会保护你。

记住这5条：

1. 定金房款安全

2. 产权无纠纷无查封

3. 户口按时迁出

4. 交房现状+费用结清

5. 严格违约责任

这5条写进合同，少一条都可能吃亏。

愿每一个认真生活、努力买房的人，都能买到安心房、放心房，顺顺利利过户、开开心心入住，家庭和睦、日子越过越好。

采买的货物型号存在一字之差，合同应当解除还是可撤销？

鲁法案例【2026】102

2025年3月28日，某电气公司工作人员联系某供应公司工作人员，双方通过微信对订购芯片事宜进行沟通。后双方工作人员对购买P芯片的价格、数量、流程、发货时间等进行多轮商讨。2025年4月23日，某电气公司将加盖其公章的案涉合同通过微信发送给某供应公司，约定某电气公司向被告采购4320套规格为B型号的芯片，某供应公司盖章后通过微信回传某电气公司。后某供应公司又通过微信向某电气公司发送进口委托确认单，亦载明B型号芯片。

某电气公司发现某供应公司采买的货物与案涉合同约定的货物型号不一致，拒绝接收，并诉至法院，要求判令解除合同并返还货款及利息。

某供应公司辩称，双方签订的《采购合同》存在重大误解，双方一直就购买P芯片进行协商，是由于工作人员失误，误将合同标的物错写为B，合同应予以撤销。

法院经审理认为，某电气公司、某供应公司通过微信联系沟通采购事宜，沟通伊始，某电气公司工作人员向某供应公司发送的型号是简称，某供应公司向其确认并发送“是这个P吗？”某电气公司回复“是的”，但双方就价格、数量达成一致意见后，某电气公司制作的案涉合同中的型号却为B。本院认为，双方确实未就B型号芯片沟通过，但合同中却签署了与沟通内容不一致的型号，某电气公司主张其自始至终需要的都是B型号的芯片，却在某供应公司向其询问是否是P型号的芯片时未仔细核对就确认，在之后某供应公司多次发送载明型号的包装等图片时亦未仔细核对，存在过错。而某供应公司在收到某电气公司制作的合同时，亦未仔细核对合同中载明的型号就盖章确认，亦存在过错，即双方对案涉合同的签署均存在过错。某电气公司主张解除合同无事实及法律依据，本院不予支持，某供应公司抗辩该合同应予撤销，有事实及法律依据，本院予以采信。

关于返还货款，如前所述，某电气公司、某供应公司双方对合同签署过程中出现的错误均存在过错，应当各自承担相应的责任。本院综合考虑双方过错程度、违约情况、损失情况、产生后果等，酌定某供应公司向某电气公司返还部分货款109 600元，并不再支持利息损失。

案件宣判后，双方当事人均未上诉，现已发生效力。

重大误解一般包括以下几种情况：（1）对合同的性质发生误解，致使当事人订立合同的目的完全无法实现。如当事人误以为签订的是买卖合同实际签订的是赠与合同；（2）对对方当事人发生误解。如出于对A公司商誉的信任与之订立合同，但却误与B公司签订合同；（3）对标的物种类的误解。如把大豆误以为黄豆加以购买；（4）对标的物的质量发生误解，且直接涉及当事人订约的目的或者重大利益。如误将仿品当成真品购买。除此之外，对标的物的数量、履行地点或者履行期限、履行方式发生误解，足以给当事人的利益造成重大损害的，也可认定为重大误解。

对于签订的合同与磋商不一致，当事人主张存在重大误解时，判断行为人是否构成重大误解，应根据行为人所误解的不同情况，考虑行为人的状况、行为性质、交易习惯等因素综合确定。对误解是否重大，主要从两个方面来考察：一、是否对标的物的本质或性质形成误解。当行为人对行为的本质、性质等发生重大误解时，行为人的意思表示不真实，也就是说，如果行为人对行为的本质、性质等没有重大误解时，行为人就不会实施该行为，就不会作出该意思表示。二、误解是否会对行为人造成重大不利后果。如误解对行为人的影响不大，此时，出于保护交易行为人的利益，维护正常交易秩序出发，一般不认定为构成重大误解。

本案中，双方当事人在此前的协商中均是对P型号芯片的商议，但双方在签合同时均未尽审慎注意义务将型号写成了B，确对合同中芯片的型号存在误解，且导致了重大后果，某供应公司的抗辩成立，合同系可撤销合同，但合同撤销后，因双方均具有过错，故人民法院酌定某供应公司按比例向某电气公司返还相应货款。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第一百四十七条 基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>总则编若干问题的解释》第十九条 行为人对行为的性质、对方当事人或者标的物的品种、质量、规格、价格、数量等产生错误认识，按照通常理解如果不发生该错误认识行为人就不会作出相应意思表示的，人民法院可以认定为民法典第一百四十七条规定的重大误解。